Litigiul „Spațiul comercial de pe faleza Dunării” Dosarul autorizațiilor de construire din Tulcea a ajuns la Curtea de Apel Constanța după două decenii de controverse

• Unul dintre cele mai neobișnuite aspecte din parcursul procesual al acestui dosar în faza de rejudecare la fond s-a înregistrat în a doua jumătate a anului 2025
• Complexitatea speței și potențialele incompatibilități sau presiuni nevăzute au generat un adevărat fenomen de retragere în masă a judecătorilor de la Tribunalul Tulcea.
• După ce Curtea de Apel Constanța casase o primă sentință din decembrie 2022 și trimisese cauza înapoi spre rejudecare pentru a fi analizate toate motivele de nulitate invocate de Prefectul Județului Tulcea, Tribunalul Tulcea s-a pronunțat din nou pe fond la data de 30 aprilie 2026, prin Hotărârea nr. 597/2026. Cererea de anulare a fost admisă în totalitate

 
 
O dispută juridică de o complexitate rar întâlnită, ce se întinde pe o perioadă de peste 20 de ani și vizează un spațiu comercial amplasat strategic pe faleza Dunării din municipiul Tulcea, a intrat oficial într-o nouă etapă decisivă. Dosarul, înregistrat sub numărul unic 719/88/2025, a fost consemnat în faza de recurs la Secția de contencios administrativ și fiscal a Curții de Apel Constanța la data de 9 iunie 2026.
 
Această nouă mișcare pe tabla de șah a justiției vine după ce beneficiarul construcției, Miad Mohamed Khalaf, a declarat recurs la data de 25 mai 2026 împotriva unei sentințe extrem de dure a Tribunalului Tulcea, prin care ambele autorizații de construire obținute de acesta – una din 2006 și o alta de reautorizare din 2018 – au fost anulate în totalitate ca fiind nelegale. Din cauza dificultăților de localizare a recurentului, instanța a fost nevoită să recurgă la procedura specială de citare prin publicitate.
 
Istoricul concesiunii: Cum a devenit un spațiu de tip parter o clădire cu mai multe etaje
 
Rădăcinile acestui conflict administrativ și urbanistic încep în noiembrie 2004, când Consiliul Local al Municipiului Tulcea a aprobat, prin Hotărârea nr. 231, Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) pentru zona Faleză - Gara Fluvială. Ulterior, prin HCL nr. 58/2005, municipalitatea a scos la licitație publică concesionarea unui teren de 120 mp din domeniul privat, situat pe faleza Dunării, în scopul precis de a se edifica un „Spațiu comercial faleză” pe o perioadă de 49 de ani.
 
Caietul de sarcini și studiul de oportunitate care au stat la baza licitației câștigat de Miad Mohamed Khalaf stipulau în mod obligatoriu condiții tehnice foarte clare: pe acest teren se putea realiza exclusiv o construcție definitivă cu regim de înălțime parter, amprenta la sol fiind limitată la cei 120 mp concesionați. Contractul de concesiune s-a semnat în aprilie 2005, planul de situație anexat reiterând regimul tehnic de parter.
 
Cu toate acestea, hățișul a început în momentul emiterii primei autorizații de construire (nr. 752 din 19 decembrie 2006). Deși certificatul de urbanism preliminar trimitea direct la obligațiile din PUD, proiectul tehnic aprobat de structura de urbanism de la acea vreme a ignorat regimul de înălțime de tip parter, dând liber unei construcții cu mai multe niveluri. Mai mult, controalele ulterioare ale Direcției de Urbanism din 2012 au scos la iveală că în loc de aria construită autorizată de 90,55 mp, investitorul ridicase o structură cu o suprafață la sol de aproximativ 150 mp și o arie desfășurată de 460 mp, modificând fațada, transformând terasa în mansardă și ocupând ilegal circa 30 mp din domeniul public al municipiului.
 
Lanțul de abțineri din Tribunalul Tulcea: Cinci magistrați s-au retras din proces

 
Unul dintre cele mai neobișnuite aspecte din parcursul procesual al acestui dosar în faza de rejudecare la fond s-a înregistrat în a doua jumătate a anului 2025. Complexitatea speței și potențialele incompatibilități sau presiuni nevăzute au generat un adevărat fenomen de retragere în masă a judecătorilor de la Tribunalul Tulcea.
 
Într-un interval de doar câteva luni, nu mai puțin de cinci magistrați au formulat declarații de abținere, refuzând să judece cauza:

• 30 iunie 2025: Se admite abținerea doamnei judecător Izabela Stoian, dosarul fiind trimis spre repartizare aleatorie.
• 11 noiembrie 2025: Domnul judecător Florin Șurculescu formulează la rândul său o cerere de abținere, care este admisă de instanță.
• 12 noiembrie 2025: Doar o zi mai târziu, doamna judecător Simona Gheorghe se retrage oficial din dosar.
• 21 noiembrie 2025: Domnul judecător Daniel Nicola-Gheorghiu depune și el o cerere de abținere, aprobată definitiv.

 
Această succesiune rapidă de încheieri de abținere a blocat temporar dosarul, punând presiune pe structura instanței până când s-a reușit constituirea legală a completului de judecată „C-LM2a”, care a preluat speța și a repus o pe rol pentru dezbaterile finale din primăvara anului 2026.
 
Argumentele instanței de fond: Lipsa studiilor geotehnice, a avizelor de mediu și încălcarea PUD
 
După ce Curtea de Apel Constanța casase o primă sentință din decembrie 2022 și trimisese cauza înapoi spre rejudecare pentru a fi analizate toate motivele de nulitate invocate de Prefectul Județului Tulcea, Tribunalul Tulcea s-a pronunțat din nou pe fond la data de 30 aprilie 2026, prin Hotărârea nr. 597/2026. Cererea de anulare a fost admisă în totalitate.

 
Magistrații au reținut că prima autorizație din 2006 a fost emisă cu încălcarea gravă și flagrantă a condițiilor cumulative impuse de Legea nr. 50/1991. Din analiza dosarului istoric a reieșit că la momentul autorizării lipseau documente tehnice obligatorii: studiul geotehnic și acordul privind protecția mediului (deși ambele fuseseră solicitate prin certificatul de urbanism). De asemenea, din documentație lipseau memoriul de sistematizare pe verticală, planul de încadrare în zonă și schemele instalațiilor edilitare subterane.
 
Un alt viciu major a fost legat de indicatorii urbanistici. PUD-ul aprobat în 2004 stabilea un procent de ocupare a terenului (POT) de maximum 12% și un coeficient de utilizare a terenului (CUT) de 0,45, în timp ce autorizația din 2006 a validat indicatori uriași: POT de 75,45% și CUT de 2,47, care în faza de execuție faptică au escaladat până la un POT de 100%. Judecătorii au subliniat că nerespectarea regimului tehnic contractual stabilit prin procedura de concesiune (clădire tip parter) constituie un motiv de nelegalitate intrinsec ce nu poate fi acoperit sub nicio formă.
 
Capcana „Reautorizării” din 2018: Actele vechi au anulat noul document
 
În încercarea de a bloca o decizie de demolare a clădirii obținută de Poliția Locală în urma unui proces de contravenție din perioada 2014-2017, Miad Mohamed Khalaf a obținut din partea Primăriei Tulcea, la data de 2 octombrie 2018, o a doua autorizație (nr. 354), având ca obiect „Reautorizare Spațiu Comercial”. Beneficiarul a susținut că ar fi demolat parțial elementele neconforme și a prezentat o expertiză de stabilitate structurală semnată de ing. Mihai Preda, alături de planuri de cadastru care arătau reducerea amprentei la sol la 91 mp.
 
Tribunalul Tulcea a demontat însă această strategie administrativă. Judecătorii au arătat că noțiunea de „reautorizare” nu este reglementată în legislația din România, procedura fiind de fapt o nouă autorizare în baza articolului 7 alineatul 6 din Legea nr. 50/1991, aplicabilă în cazul lucrărilor începute și nefinalizate în termen.
 
Deoarece funcționarii Direcției de Urbanism din Tulcea au menținut valabilitatea vechiului certificat de urbanism din 2006 și au anexat la dosarul din 2018 aceeași documentație tehnică veche, vizată spre neschimbare de arhitectul-șef, toate viciile de nelegalitate de la prima autorizație s-au transferat automat și asupra noului act din 2018. Instanța a reținut că emiterea noii autorizații s-a făcut fără o documentație tehnică nouă și fără verificarea reală pe teren a parametrilor, în condițiile în care execuția fusese abandonată de peste 9 ani fără măsuri de conservare, iar presupusele demolări nu aveau la bază o autorizație de desființare legală sau un proces-verbal de recepție.
 
Ce urmează la Curtea de Apel Constanța?
 
Odată cu declararea recursului de către Miad Mohamed Khalaf, bătălia juridică finală se mută la Constanța. Apărarea investitorului mizează pe ideea că anularea unor autorizații pentru un imobil deja ridicat în proporție mare încalcă principiul securității raporturilor juridice și că Primăria Tulcea își invocă practic propria culpă din trecut, aducând la controlul Inspectoratului Județean în Construcții Vrancea din 2021 documente incomplete cu scopul de a genera motive artificiale de nulitate.
 
Dacă magistrații de la Curtea de Apel Constanța vor menține soluția Tribunalului Tulcea, ambele autorizații vor rămâne anulate definitiv, deschizând calea juridică directă pentru demolarea integrală a imobilului-mamut de pe faleza Dunării, pe cheltuiala investitorului. Dacă recursul va fi admis, cazul ar putea aduce o nouă reconfigurare a raporturilor dintre autoritățile locale și beneficiarii de autorizații de construire emise defectuos de administrațiile trecute.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
  
Citește și:
Noul capitol la Curtea de Apel Constanța Un grup de asistenți personali forțează în recurs acordarea de despăgubiri financiare de la Guvern