Zgârie-norii Cambela Prod ajung pe masa Consiliului Local Constanța! Imobile de până la 24 etaje

Consiliul Local al municipiului Constanţa se va reuni vineri, 30 mai 2025, începând cu ora 13:00, într-o ședință ordinară desfășurată online. Printre proiectele incluse pe ordinea de zi se numără și unul controversat: Proiectul de Hotărâre nr. 220/28.05.2025 privind aprobarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) inițiat de societatea Cambela Prod SRL pentru terenuri situate între bd. Mamaia, Str. Chiliei, Str. Panait Cerna, Str. Primăverii și Str. Soveja – zonă ce include Parcul Copiilor, Complexul de Științe ale Naturii și Stadionul Farul.
 
Un proiect de anvergură pe un teren de peste 85.000 mp
 
Suprafața studiată pentru acest PUZ este de 85.888 mp, un amplasament urban situat în cartierul Stadion, pe locul fostei baze RATC, dezafectată din 2010. Terenul este compus din 11 loturi, aflate în proprietatea Cambela Prod SRL, dar și a altor entități, potrivit extraselor de Carte Funciară, și este liber de construcții.
 
Conform documentației, proiectul prevede dezvoltarea unui ansamblu multifuncțional compus din:

• Imobile cu regim de înălțime variabil, între 5, 10, 15, 20 și 24 de etaje (cu înălțimi între 16 m și 100 m);
• Funcțiuni mixte: locuire colectivă, comerț, birouri, servicii, apart-hotel, clădiri de parcare;
• Accese propuse din străzile Soveja, Panait Cerna și Chiliei.

 
Zona vizată este parțial încadrată urbanistic în subzona ZACC1 (centre de cartier) și ZRV2b (spații verzi și baze sportive), având un potențial ridicat de regenerare urbană.
 
Terenurile pentru care s-a inițiat PUZ, conform CU 1292/2023, sunt proprietatea societății Cambela Prod, din 12 septembrie 2023, după cum urmează:

• Teren lot 2-lot 1, în suprafață de 6.784 mp, nr. cadastral 230240
• Teren lot 2-lot 2, în suprafață de 6.014 mp, nr. cadastral 230241
• Teren lot 2-lot 3, în suprafață de 4.888 mp, nr. cadastral 230242
• Teren lot 2-lot 4/2, în suprafață de 3.438 mp, nr. cadastral 259941
• Teren lot 2-lot 5, în suprafață de 10.943 mp, nr. cadastral 230244
• Teren lot 2-lot 6, în suprafață de 5.687 mp, nr. cadastral 230245
• Teren lot 2-lot 7, în suprafață de 5.040 mp, nr. cadastral 230246

 
Terenurile pentru care s-a inițiat PUZ, conform CU 197/2023, sunt proprietatea societății Cambela Prod, din 17 octombrie 2023, după cum urmează:

• Teren lot 1/2, în suprafață de 731 mp – nr cadastral 241958
• Teren de 40.088 mp, nr. cadastral 258190
• Teren lot 1/3/1, în suprafață de 323 mp, nr cadastral 246392
• Teren lot 1/4/2, în suprafață de 952 mp, nr. cadastral 244249

 
 
Controverse și nemulțumiri din partea cetățenilor
 
Proiectul Cambela Prod SRL nu este lipsit de opoziție. În cadrul etapei de informare și consultare publică, desfășurată la începutul anului 2025, mai mulți cetățeni și grupuri civice au transmis observații critice:

• Silvia Iordache a exprimat dezacordul față de ansamblul de blocuri, propunând în schimb facilități pentru educație și recreere;
• Matei Memedemin susține dezvoltarea, dar critică clădirile de 24 de etaje, sugerând o abordare arhitecturală „în trepte” și amenajarea de spații verzi;
• Ciprian Tudose consideră că proiectul este nepotrivit pentru zona centrală, propunând mutarea acestuia la periferie;
• Familia Mocanu, prin mai multe sesizări, se opune construirii de blocuri în locul fostei baze RATC;
• Laurențiu Mocanu invocă aglomerarea excesivă și solicită limitarea înălțimii la maximum P+2E, similar cartierului de case existent;
• Sorin Belu, reprezentant al Grupului Civic „Baricada Verde”, avertizează asupra pericolelor privind traficul și infrastructura urbană;
• Narcis Gelal propune respectarea normelor privind lățimea străzilor, trotuarelor și asigurarea de spații verzi și funcțiuni non-poluante spre vecinătățile rezidențiale.

 

 
Istoric controversat al amplasamentului
 
  În 2018, Bogaris Residential Rom Cuatro SRL a prezentat la Agenţia pentru Protecţia Mediului Constanţa memoriile de prezentare pentru patru proiecte, în vederea obţinerii acordurilor de mediu Curtea de Apel Galați a dat o soluție definitivă în dosarul 263/118/2018**, după ce instanța din Constanța le-a dat câștig de cauză investitorilor. Magistrații gălățeni au decis să anuleze definitiv PUZ-ul privind construirea unor blocuri de 24, respectiv 39 de etaje, în zona fostei baze RATC, teren în suprafață de 94.997,56 mp, în 2022.
 
În 2018, Bogaris Residential Rom Cuatro SRL a prezentat la Agenţia pentru Protecţia Mediului Constanţa memoriile de prezentare pentru patru proiecte, în vederea obţinerii acordurilor de mediu. Este vorba despre: „Construire imobil locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter 3S+P+24E+terasă circulabilă - Corp A“, „Construire imobil locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter 3S+P+24E+terasă circulabilă - Corp B“, „Construire imobil locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter 3S+P+24E+terasă circulabilă - Corp C“ şi „Construire imobil locuinţe colective cu spaţii comerciale la parter 3S+P+24E+terasă circulabilă - Corp D“.„Inspectoratul de Stat în Construcții a constatat anumite neconformități tehnice care generează posibile aspecte de nelegalitate ale PUZ-ului respectiv, cum ar fi cele legate de lipsa unor avize sau nerespectarea unor anumite termene în elaborarea și aprobarea PUZ-ului. Urmare a sesizării trimise de catre ISC, Instituția Prefectului a trebuit să-și exercite rolul legal. Instanța a hotărât să respingă acțiunea, iar Instituția Prefectului, ulterior, a depus recurs, apreciind că aspectele sesizate reprezentau motiv de nulitate absolută a actului atacat și nu una relativă”, a fost punctul de vedere transmis de către reprezentanții Instituției Prefectului Constanța către cotidianul nostru.
 
Reclamanți în dosar au fost Instituția Prefectului – județul Constanța și Liga pentru Drepturile Constănțenilor. Intimat reclamant este Ovanesian Felicia Nadina, iar pârâți sunt Consiliul Local Constanța și Bogaris Residential Rom Cuatro SRL – fosta SC Habbitania SRL. Intervenienți sunt MCF Construct 2000 SRL, Bogaris Residential Rom Cuatro SRL, Banco Santander SA – fosta Banco Popular Espanol SA.
 

Cum au motivat reclamanții – „Există dubii serioase că solul din zonă va suporta”
 
Prin cererea inregistrată inițial în 2019 pe rolul Tribunalului Constanta – Sectia Contencios Administativ si Fiscal, reclamantele au solicitat instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța, în baza probatoriilor administrate, să dispuna anularea Hotărârii Consiliului Local al Municipiului Constanța nr. 116/25.02.2009, prin care a fost aprobat „Planul Urbanistic Zonal Complex Imobile cu Regim Mare de înălțime - Locuire Colectivă, Comerț, Birouri și Hotel, în zona fostei baze RATC, teren în suprafață de 94.997,56 mp; obligarea pârâtului, în temeiul art. 453 Cod procedură civilă, la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea cauzei.
 
„În motivare, s-a arătat că proiectul a fost pe introdus pe ordina de zi suplimentară, s-a refuzat unicului consilier care a manifestat un minim de interes în verificarea documentației abia primite această posibilitate, primarul a făcut presiuni pentru adoptarea hotărârii în chiar ședința în care a fost propus, fără nicio amânare. În tot municipiul București nu există nici măcar o singură clădire cu 39 de etaje, iar în cazul de fata, pârâtul a aprobat edificarea a 4 astfel de clădiri pe suprafata de 3 ha.
 
PUZ-ul reglementează edificarea a cel puțin 9 blocuri cu 24 de etaje, cu doar 3.000 locuri de parcare, ceea ce va genera sufocarea străzilor adiacente (deja blocate) prin parcarea autoturismelor proprietarilor din complexul rezidențial, dar și blocarea traficului pe toate căile circulabile, care nu sunt pregătite să preia cele peste minim 7.000 - 8.000 autoturisme generate numai de cele 9 blocuri cu 24 de etaje (urmează a fi avut în vedere inclusiv traficul generat de magazinul Lidl, deja edificat și care a determinat modificări majore ale regimului circulației în zonă)”, conform rolii.ro.
 
Reclamantele nu au identificat referiri la un studiu de circulație care să reglementeze maniera de descărcare a traficului pe care acesta îl generează. Chiar dacă, în realitate, un asemenea studiu există, acesta nu are nicio legătură cu realitatea.
 

Tot reclamanții au mai arătat că infrastructura tehnico-edilitară a zonei nu suportă miile de apartamente suplimentare și zecile de mii de persoane care le vor ocupa, dacă ar fi să se refere doar la rețeaua de canalizare care, în zona proximă, a intersecției străzii Soveja cu Chiliei, se inundă dintotdeauna, la cea mai mică aversă, fără să fi fost vreodată luată vreo măsură. Toată zona Tăbăcărie suferă periodic întreruperi în ce privește furnizarea de energie electrică, care au cumulat și peste 24 de ore. Rețeaua de transport public necesară cartierului rezidențial, inexistentă, dar care va trebui creată, va îngreuna suplimentar traficul.
 
Se mai arată că există dubii serioase că solul din zonă va suporta, din condiții tehnice corespunzătoare, cele 3-4 niveluri de subsoluri peste care se află greutatea celor 24, respectiv 39 de etaje, reclamantele criticand, din acest punct de vedere, studiile de specialitate (eventual) întocmite. Impactul asupra locuințelor din zonă va fi, din punct de vedere peisagistic, dezastruos, nu exista convingerea că au fost respectate parte dintre cerințele Ghidului privind metodologia de elaborare și conținutul cadru al PUZ aprobat prin Ordinul nr. 176/N/2000 MLPAT și se face referire expresă cel puțin la culegerea și interpretarea unui volum mare de informații din diferite domenii, dar nici ale Normelor de igienă și sănătate publică privind mediul de viață al populației din 04.02.2014 aprobate prin Ordinul nr. 119/2014 și nici ale Ordinul nr. 536/1997 pentru aprobarea Normelor de igienă și a recomandărilor privind mediul de viață al populației, maniera de amplasare a imobilelor cu destinație de locuință urmând a prejudicia dreptul la însorire, ventilația naturală, iluminatul natural. Populația zonei nu a fost consultată. Zona analizată pentru întocmirea PUZ-ului este reprezentată strict de limitele terenului ce a generat PUZ-ul și zona limitrofă doar pe una dintre părți, cea cu Parcul Pionierilor, care, evident, nu putea pune niciun fel de probleme din punct de vedere al amplasării în zonă. PUZ-ul nu a fost redactat pe suport informatic actualizat. Prin hotărârea atacată au fost încălcate prevederile Legii nr. 350/2001 privind urbanismul și amenajarea teritoriului, fiind acceptați indicatori urbanistici POT și CUT ce depășesc valorile autorizate în documentațiile de urbanism anterioare, dar și prin dispozițiile art. 46 alin. (7) din Legea nr. 350/2001.
 
 
Ce a spus, în final, Tribunalul Constanța
 
Cu titlu preliminar, constată Tribunalul că nici reclamantele din dosar nici Prefectul Județului Constanța nu au înțeles să solicite și anularea certificatului de urbanism nr. 4677/20.11.2007 (fila 68, vol. III) deși aveau această posibilitate în condițiile art. 18 al. 2 din Legea nr. 554/2004 cu stabilirea cadrului procesual corespunzător. Prin neformularea unui astfel de petit în contradictoriu cu emitentul actului, Primarului Municipiului Constanța, acesta nu a avut posibilitatea să-și formuleze apărările față de motivele de nelegalitate indicate iar reclamanții din ambele dosare urmăresc finalitatea anulării unui act adminstrativ pe baza unor motive de nulitate ce privesc un act premergător, ceea ce nu poate fi primit.
 
Chiar dacă s-ar admite că motivele de nelegalitate ale certificatului de urbanism pot fi analizate în cadrul procesual existent, se constată că acestea sunt neîntemeiate pentru considerentele ce succed.
 
Astfel, din analiza dispozițiilor Legii nr. 350/2001 în forma în vigoare la data emiterii certificatului de urbanism, se constată că acestea nu cuprind obligativitatea menționării documentațiilor urbanistice în baza cărora a fost emis. Cu toate acestea, destinația terenului a fost menționată prin raportare la Planul Urbanistic General.
 
Sub aspectul regimului juridic, în condițiile în care, așa cum s-a reținut în raportul de expertiză efectuat în cauză, terenul studiat era liber de construcții, pentru fostele hale aparținând RATC obținându-se autorizații de desființare, în mod vădit nu existau monumente istorice care ar fi putut fi înscrise în Lista cuprinzând monumentele istorice din România, o mențiune în acest sens în certificatul de urbanism fiind superfluă. Împrejurarea că terenul în discuție nu este situat într-o zonă protejată sau sit urban și nu cuprinde monumente istorice la suprafață este menționată și în adresa Direcției Județene de Cultură nr. R204/29.01.2018.
 
În ceea ce privește omisiunile invocate raportat la regimul tehnic, reține Tribunalul dispozițiile art. 31 lit.c) din Legea nr. 350/2001: „regimul tehnic al imobilului - procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime și maxime ale parcelelor, echiparea cu utilități, edificabil admis pe parcelă, circulații și accese pietonale și auto, parcaje necesare, alinierea terenului și a construcțiilor față de străzile adiacente terenului, înălțimea minimă și maximă admisă.
 
Se poate concluziona că, în lipsa vreunui vestigiu suprateran, nu era necesară solictarea și emiterea unui astfel de aviz în faza de elaborare P.U.Z., impunându-se un atfel de demers în faza obținerii autorizațiilor de construire.
 
În ceea ce privește susținerile reclamantelor în sensul că proiectul a fost introdus pe ordinea de zi suplimentară și a fost impus la vot de către primar, că în tot Municipiul București nu există atâtea locuințe colective cu un asemenea regim de înălțime precum și referirile la cea mai înaltă clădire din Municipiul Constanța, acestea nu reprezintă veritabile critici de nelegalitate ale actului contestat și nu vor fi analizate.
 
În ceea ce privește nestabilirea perioadei de valabilitate a P.U.Z., reține Tribunalul dispozițiile art. 56 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul, invocat de reclamante, în forma aplicabilă la data emiterii certificatului de urbanism nr. 4677/20.11.2007, conform căruia „(1)Avizarea și aprobarea documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism se fac de către autoritățile și organismele centrale și teritoriale interesate, potrivit prevederilor anexei nr. 1 la prezenta lege. (2)Precizarea conținutului documentațiilor care se supun avizării, precum și a emitenților de avize pentru fiecare categorie de documentații se va stabili prin ordin al ministrului lucrărilor publice, transporturilor și locuinței. (3)Avizarea documentațiilor de interes general - toate categoriile din domeniul amenajării teritoriului, precum și din domeniul urbanismului (cu excepția Planului urbanistic de detaliu) - se face fără perceperea unor taxe.”
 
Așadar, la data emiterii certificatului de urbansim care a stat la baza hotărârii contestate nu era prevăzută obligația menționării unui termen de valabilitate a planului urbanistic zonal.
 
În ceea ce privește indicatorii urbanistici POT și CUT - suspectați de reclamante că ar fi în realitate superiori față de cei aprobați – reține Tribunalul din analiza indicatorilor urbanistici propuși prin P.U.Z. pentru fiecare unitate teritorială de referință din cele 10 în care a fost împărțit terenul de 94.997,56 m.p. prin hotărârea atacată (memoriu justificativ fila 107 și urm. vol. I), raportat la dispozițiile Regulamentului Local de urbanism aferent PUG și la dispozițiile Legii nr. 350/2001 în forma aplicabilă în speță, că valoarea acestora nu contravine nici regulamentului, nici dispozițiilor legale aplicabile, în acest sens fiind și concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză.
 
Se rețin în acest sens dispozițiile relevante ale art. 32 al. 3 din Legea nr. 350/2001 în forma incidentă în cauză, fiind permise expres derogări de la P.U.G. tocmai prin elaborarea unui P.U.Z., cum este și cazul de față.
Tribunalul nu va analiza nici referirile reclamantelor la condițiile construirii magazinului Lidl și nici suspiciunile acestora cu privire la existența unor motive oculte pentru care a fost divizat terenul în 9 UAT-uri, acestea nefiind motive de nelegalitate susceptibile de a fi analizate de către instanța de contencios administrativ.
 
Din perspectiva presupusei nemulțumiri de ansamblu a populației din zonă, invocate de reclamante, reține Tribunalul aprecierile expertului judiciar desemnat în cauză, conform cărora cele 10 UTR-uri propuse de către proiectanți nu vor putea fi percepute ca atare de către o persoană fără pregătire de specialitate, având în vedere dimensiunile și proporțiile parcelei care a generat P.U.Z., percepția generală fiind mai degrabă aceea a unui singur ansamblu urban cu suprafață totală construită de 54.929,16 m.p. și suprafață totală desfășurată de 388.407,41 m.p., POT – 57,61% și CUT – 4,07%, (ambele valori mai mici decât cele din Regulamentul Local de Urbanism aferent PUGMC), cu suprafața minimă de spații verzi de 23.837,32 m.p. – suficientă conform Ordinului nr. 536/1997, în vigoare la data respectivă, pentru 11.000 locuitori.
 
Nu lipsită de relevanță este și împrejurarea că în cauză au fost desemnați doi experți parte care au expus opinii argumentate similare cu cele ale expertului judiciar desemnat de instanță fără a se putea identifica motive întemeiate de înlăturare a acestora.
 
 
Un nou început pentru o zonă abandonată?
 
În pofida opoziției, susținătorii proiectului invocă potențialul de revitalizare urbană a unei zone centrale neutilizate, cu infrastructură existentă și conectivitate bună. Terenul fostei baze RATC, în prezent un poligon folosit de o școală de șoferi, ar putea deveni un pol de atracție urbană cu funcțiuni multiple.
 
Rămâne de văzut dacă membrii Consiliului Local vor aproba PUZ-ul propus de Cambela Prod SRL sau dacă vor ține cont de valul de nemulțumiri venite din partea comunității locale.
 
Decizia urmează să fie luată în cadrul ședinței de vineri, 30 mai, ora 13:00.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
  
Citește și:

Final de poveste în procesul pentru construirea celor mai înalte blocuri din municipiul Constanța. Ce spun părțile