Euro Vial vs. Nordis – promisiunea unei servituți, transformată în bătălie juridică la Curtea de Apel Constanța

Un nou episod al litigiului dintre Euro Vial Residence SRL și Nordis Management SRL a ajuns acum pe masa Curții de Apel Constanța, după ce Tribunalul Constanța a pronunțat, pe 13 iunie 2025, o hotărâre mixtă în dosarul nr. 7500/212/2022*, ce vizează constituirea unui drept de servitute asupra unui teren din Năvodari.

Reclamanta, Euro Vial Residence SRL, a solicitat instanțelor pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de constituire a unui drept de servitute de trecere, cu titlu gratuit, pentru 99 de ani, în baza unei promisiuni bilaterale autentificate la notar (promisiune de vânzare-cumpărare not. nr. 221 din 13.03.2020 și promisiunea privind constituirea servituții autentificată not. nr. 311 din 13.05.2020). Partea contra-interesată este Nordis Management SRL, care a intrat ulterior în drepturi asupra fondului aservit.

Obiectul concret: stabilirea, prin hotărâre judecătorească, a dreptului de servitute de trecere care să asigure accesul la drumul public pentru terenul beneficiat (fondul dominant), astfel încât Euro Vial să poată beneficia de acces fără să mai depindă de voința proprietarului fondului aservit.

 

Ce a decis Judecătoria și ce a corectat Tribunalul

La Judecătoria Constanța (hotărâre din 30.06.2023; încheiere de şedinţă la 15.06.2023) cererea a fost respinsă: instanța de fond a considerat, succint, că nu sunt îndeplinite condițiile esențiale pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract autentic — în principal din cauza lipsei unui termen cert de perfectare a contractului și a inexistenței dezmembrării terenului (operațiune necesară pentru identificarea lotului afectat de servitute).
 

Tribunalul Constanța, prin soluția din 13.06.2025, a făcut două lucruri esențiale:

1. A admis apelurile părților privind încheierea de şedinţă din 15.06.2023 și a înlăturat sancțiunea de decădere aplicată de Judecătorie pentru administrarea probei cu interogatorii reciproce (Tribunalul a constatat o aplicare eronată a dispozițiilor procedurale la fond).

2. A respins apelurile părților împotriva hotărârii de fond (S.C. nr. 6685/30.06.2023) — adică a confirmat, în fond, că cererea Euro Vial de transformare a promisiunii în hotărâre ce ține loc de contract este nefondată pentru motivele detaliate mai jos.

Promisiunea ca act juridic: liberalitate vs. cauză

Tribunalul a analizat forma și conținutul promisiunii autentificate la notar și a reținut că, în esență, promisiunea privind constituirea servituții a fost redactată — pe unele pasaje — cu trăsături de liberalitate: dispoziția de constituire cu titlu gratuit și pe o perioadă de 99 de ani făceau ca actul să semene mai degrabă cu o donație viitoare decât cu un contract cu cauză clară pentru fiecare parte. Pe acest temei tribunalul a reținut că lipsa cauzei (art. 1235 C. civ.) invocată de pârâtă este o problemă reală în analiză — cauza fiind „motivația juridică” pentru care părțile încheie actul.

 

Termenul de perfectare — termen sau condiție?

Promisiunea conținea o clauză (art. 4.3) prin care părțile conveneau că dreptul de servitute „se va putea stinge după emiterea certificatului de urbanism” și se raporta la emiterea certificatului de urbanism ca moment de perfectare. Tribunalul a făcut distincția juridică între termen (dată certă la care obligația devine exigibilă) și condiție (eveniment incert sau prealabil care trebuie îndeplinit). Concluzia: clauza introdusă are caracter de condiție prealabilă, nu de termen cert de perfectare, astfel că nu îndeplinește cerința legală pentru a permite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, conform art.1279 C. civ. și jurisprudenței aplicabile.

 

Dezmembrarea terenului și importanța identificării lotului afectat

Promisiunea făcea trimitere la un teren ce urma a fi dezmembrat — actul prevedea că servitutea va afecta o parcelă de 250,09 mp, rezultată în urma dezmembrării din parcela mare înscrisă în CF nr. 119578. Tribunalul a subliniat că absența unei probe certe privind dezmembrarea în două loturi în Cartea Funciară împiedică identificarea exactă a suprafeței afectate și, prin urmare, face imposibilă înscrierea unui drept de servitute în forma cerută. Radierea unor mențiuni din CF și existența unor proceduri de reexaminare OCPI la dosar au consolidat opinia tribunalului că nu sunt întrunite condițiile materiale pentru convertirea promisiunii în hotărâre-contract.

Interpretarea art.1279 C.civ. — când instanța poate înlocui notarul

Tribunalul a aplicat art.1279 C.civ. (posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract atunci când natura contractului o permite și condițiile legii sunt îndeplinite) și a apreciat — în acord cu judecătorul de fond — că una dintre condițiile esențiale este existența unui termen cert de perfectare și îndeplinirea tuturor condițiilor prealabile (dezmembrări, mențiuni C.F. etc.). Lipsa acestora i-a determinat pe judecători să respingă cererea ca nefondată.

 

Aspect procedural important: interogatoriile și sancțiunea de decădere

Tribunalul a constatat o eroare procedurală în aplicarea sancțiunii de decădere dispusă de Judecătorie prin încheierea din 15.06.2023. În speță:

• la termenul din 02.03.2023 instanța de fond încuviințase proba cu interogatoriu și pusese în vedere depunerea acestuia; Euro Vial a transmis interogatoriul pe 08.03.2023 (mail), iar răspunsurile la interogatorii au fost depuse în preajma termenului de judecată (13–14.06.2023).

• Judecătoria a sancționat cu decăderea pentru că „nu s-a răspuns în timp util” — însă art. 254 alin. (4) lit. c) C.proc.civ. sancționează nedepunerea interogatoriului în termen de 5 zile de la încuviințare, nu neapărat ne-răspunsul la acesta. Tribunalul a reținut că sancțiunea aplicată în prima instanță a fost nelegală și a înlăturat-o, constatând că interogatoriile/ răspunsurile fuseseră, practic, depuse în termene rezonabile anterior ședinței.

Această corectură procedurală a fost suficientă pentru a admite în parte apelurile privind încheierea de şedinţă, dar nu a schimbat soluția finală pe fond.

 

Ce a mai contat în motivare: publicitatea actului, calitatea părților și acceptarea obligațiilor

Tribunalul a reținut și că Nordis Management SRL a acceptat, la momentul transmiterii dreptului, condițiile promisiunii (a „însușit” prevederile), motiv pentru care excepția lipsei calității procesuale pasive a fost respinsă. De asemenea, s-a avut în vedere rolul promisiunii autentificate (publicitate relativă) în tranziția drepturilor între proprietari — dar acest aspect procedural nu a fost de natură să umble la concluzia privind lipsa condițiilor materiale pentru pronunțarea hotărârii-contract.

 

Următoarea fază: recurs la Curtea de Apel Constanța și consecințe practice

Recursul înregistrat la Curtea de Apel Constanța — Secţia I Civilă va fi calea prin care Euro Vial Residence încearcă să răstoarne, în ultimă instanță, evaluarea Tribunalului. Curtea de Apel poate reanaliza aspectele de fapt și de drept, dar, dat fiind raționamentul detaliat al Tribunalului (insistența asupra lipsei cauzei, necesitatea dezmembrării și a identificării precise a lotului afectat), cererea de transformare a promisiunii într-un act autentic rămâne una greu de adjudecat fără producerea prealabilă a actelor materiale (dezmembrări, înscrieri în CF, clarificarea clauzei de „perfectare”). Rejudecarea la apel poate însă aduce probe suplimentare (înscrisuri, expertize cadastrale, acte de urbanism) care să modifice tabloul factual.

Nordis Mamaia SRL face parte din rețeaua de firme asociată grupului Nordis, cunoscut pentru dezvoltările sale imobiliare și hoteliere pe litoral și în marile orașe. Grupul Nordis activează în special pe piața imobiliară de lux și este reprezentat în numeroase companii de dezvoltare și administrare.

Nordis Management SRL, firmă afiliată grupului, este controlată de Ciorbă Vladimir Răzvan (46%), Mapp Development SRL (46%) și Mihai Alexandru (8%), având ca administrator pe Poștoacă Gheorghe Emanuel.

Ciorbă Vladimir Răzvan este soțul Laurei Ciorbă-Vicol, deputat PSD și președinte al Comisiei Juridice din Camera Deputaților. El figurează în mai multe firme din domeniul imobiliar și hotelier, între care Nordis Hotel SRL, Nordis View SRL, Best Luxury Investment SRL sau Nobileo Real Estate SRL.

Mihai Alexandru, la rândul său, este asociat în companii precum Nordis Hotel SRL, Nordis View SRL sau Nordis Herăstrău SRL. Administratorul Poștoacă Gheorghe Emanuel apare în structurile de conducere ale Nordis Hotel SRL, Nordis Mamaia SRL și altor societăți din grup.
 

Despre Euro Vial Holding SRL

Compania, înființată în 2001, are 24 de ani de activitate, cu un număr mediu de 1 angajat. În 2024, firma a raportat cifra de afaceri de 358.296 lei, în scădere cu 32% față de anul precedent, și profit de 242.765 lei, în scădere cu 86%.

Voicila Nelu este asociat unic și administrator al firmei, cu mandat până în 2073.

Conexiuni și alte afaceri ale lui Voicila Nelu

Datele actualizate la 10.07.2025 arată că Voicila Nelu deține sau administrează mai multe firme din Constanța:

• Euro Vial Project SRL – asociat și administrator 100%
• Euro Vial Residence SRL – administrator
• LT Ice Factory SRL – administrator
• Euro Vial Lighting SRL – administrator
• Le Pigeonnier SRL – administrator
• Neptun Grand Hotel SRL – administrator
• Euro Vial Live SRL – administrator
• Euro Vial Development SRL – administrator
• Tomis Overseas SRL – asociat 9,98%

PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
De asemenea, pentru redactarea acestui articol au fost folosite și informații de pe termene.ro.
 
  
Citește și:
 

Ce se construiește Ion Lixandru și Nelu Voicilă vor să ridice două blocuri de șase etaje, în Constanța