Ghidul Impozitelor 2026 Tot ce trebuie să știi despre zonele A, B, C, D și formula „secretă” prin care SPIT îți calculează taxa pe casă

• Pentru persoanele fizice, cota de impozitare pentru clădiri rezidențiale rămâne de 0,11%.
• Valoarea de bază de 2.677 lei/mp este multiplicată cu suprafața și cu coeficientul de corecție specific fiecărei zone, rezultatul fiind taxat cu cota de 0,11%

 
O analiză aprofundată bazată pe documente oficiale SPIT, Hotărâri de Consiliu Local și simulări de calcul în timp real arată că în 2026, constănțenii plătesc impozite nu în funcție de cartier, ci la virgulă, în funcție de tronsonul de stradă și destinația declarată a imobilului.
 
Sistemul fiscal al Municipiului Constanța pentru anul 2026 a devenit un mecanism complex, unde apartenența la un cartier nu mai garantează o predictibilitate a costurilor. Printr-o comunicare oficială transmisă redacției, Serviciul Public de Impozite și Taxe (SPIT) subliniază că încadrarea imobilelor pe zonele fiscale A, B, C sau D este un proces granular, realizat strict pe străzi și chiar pe segmente de străzi, conform criteriilor din H.C.L. nr. 614/2002 și H.C.L. nr. 236/2005. Această abordare face ca locuitorii din cartiere precum Tomis Nord, Tomis III, Trocadero, Poarta 6 sau CET să se regăsească în zone de impozitare diferite, în ciuda proximității geografice.
 
Mecanismul de calcul: Dincolo de metrii pătrați din actul de proprietate
 
Diferența majoră dintre așteptările contribuabililor și realitatea de la ghișeu sau din calculatorul oficial e-Tax provine din formula de calcul a valorii impozabile. Potrivit Codului Fiscal (Legea nr. 227/2015) și Anexei 1 la H.C.L. nr. 462/2025, impozitul nu se aplică suprafeței utile menționate în contractul de vânzare-cumpărare, ci suprafeței construite desfășurate. Aceasta include grosimea pereților și cotele părți comune, fiind de regulă cu 20% mai mare decât suprafața utilă în absența unor măsurători exterioare precise.
 
Pentru persoanele fizice, cota de impozitare pentru clădiri rezidențiale rămâne de 0,11%. Această cotă se aplică unei valori de bază care, pentru construcțiile din beton armat sau cărămidă cu utilități complete, este de 2.677 lei/mp în 2026. Rezultatul este apoi multiplicat cu coeficientul de corecție aferent rangului localității (Constanța fiind localitate de Rangul I) și zonei în care este situat imobilul:

• Zona A: Coeficient 2,50
• Zona B: Coeficient 2,40
• Zona C: Coeficient 2,30
• Zona D: Coeficient 2,20

 

Pentru a înțelege exact cum locația imobilului influențează efortul financiar al contribuabilului, am aplicat formula de calcul pentru un apartament de tip standard (construcție cu cadre din beton/cărămidă, dotat cu toate utilitățile), considerând o suprafață construită desfășurată de 60 mp (echivalentul aproximativ al unui apartament de 50 mp utili).
 
Valoarea de bază de 2.677 lei/mp este multiplicată cu suprafața și cu coeficientul de corecție specific fiecărei zone, rezultatul fiind taxat cu cota de 0,11%. Astfel, în Zona A (ex: Bd. Tomis), valoarea impozabilă ajunge la 401.550 lei, generând un impozit anual de 442 lei. În Zona B (ex: Bd. Aurel Vlaicu), unde coeficientul scade la 2,40, impozitul pentru același apartament coboară la 424 lei.
 
Diferența se accentuează pe măsură ce ne depărtăm de centru: în Zona C (ex: cartier CET), cu un coeficient de 2,30, suma de plată este de 406 lei, în timp ce în Zona D (periferia orașului), unde se aplică cel mai mic coeficient, de 2,20, impozitul anual este de doar 389 lei.

 
Această simulare demonstrează că, pentru exact aceeași unitate locativă, un proprietar din zona de lux a Constanței plătește cu aproximativ 14% mai mult decât unul situat în zona D, reflectând accesul superior la infrastructură și facilități urbane.
 
Cotele de aplicare conform HCL: Distincția între rezidențial, nerezidențial și mixt
 
Un aspect fundamental reglementat prin HCL nr. 462/2025 este diversitatea cotelor de impozitare în funcție de utilitatea clădirii, mecanism care poate tripla sau chiar multiplica de zece ori suma de plată pentru același imobil.
 
Astfel, în timp ce pentru locuințele simple se aplică cota minimă de 0,11%, clădirile utilizate pentru activități economice (nerezidențiale) deținute de persoane fizice sunt supuse unei cote de 1,3% aplicată asupra valorii rezultate dintr-un raport de evaluare. Dacă imobilul are o destinație mixtă, impozitul se calculează prin însumarea impozitului pentru suprafața folosită în scop rezidențial cu impozitul pentru suprafața nerezidențială.
 

Un exemplu elocvent oferit de normele locale vizează cazurile în care suprafețele nu sunt clar delimitate: dacă proprietarul nu declară exact ce porțiune din casă este folosită ca sediu de firmă, SPIT aplică automat o cotă de 0,3% asupra întregii valori a clădirii, eliminând beneficiul cotei reduse de 0,11%. Mai mult, pentru persoanele juridice, rigoarea fiscală este maximă: orice clădire nerezidențială care nu a fost reevaluată în ultimii 5 ani este taxată cu o cotă de penalitate de 5%, față de cota standard de 1,3%, transformând pasivitatea administrativă a unei firme într-o cheltuială bugetară majoră.
 
Analiza pe zone: Diferențe reale pe străzi concrete
 
Simulările efectuate pe platforma oficială SPIT confirmă o ierarhizare strictă a poverii fiscale, unde locația centrală aduce un „supliment” considerabil la factura anuală către bugetul local.
 
Scenariul 1: Apartamentul tipic (aprox. 48 mp utili)
 
În cazul unui apartament standard, situat într-o clădire din BCA sau cărămidă (tip constructiv CI), saltul de la o zonă la alta este evident:

• Zona A (ex: Bulevardul Tomis, Aleea Hortensiei): Contribuabilul are de plată 495 lei.
• Zona B (ex: Bulevardul Aurel Vlaicu): Pentru aceeași suprafață, suma scade la 455 lei, o economie de aproximativ 8%.

 
Scenariul 2: Case și locuințe mari (100 mp)
Pentru proprietățile cu suprafețe generoase, pragul de 1.000 de lei este depășit rapid în zonele de interes maxim:

• Top Fiscal (1.031 lei): Adrese precum str. Ștefan Mihăileanu sau Bulevardul Mamaia sunt taxate la pragul superior.
• Zona Rezidențială Medie (989 lei): Pe strada Progresului, impozitul coboară sub pragul psihologic de 1.000 lei.
• Zona Periferică/Secundară (948 lei): Pe strada Curcubeului, proprietarul plătește cu aproape 100 lei mai puțin decât cel din centrul istoric.

 
Pârghii de sancționare: Taxa pe „paragină” și spațiile comerciale închise
 
Administrația locală nu se limitează doar la colectarea standard, ci utilizează impozitul ca instrument de disciplină urbană. Conform Anexei 1 la H.C.L. 462/2025, clădirile și terenurile neîngrijite din intravilan pot fi sancționate cu o majorare a impozitului de până la 500%, stabilită prin hotărâri individuale ale Consiliului Local.
 
O măsură specifică vizează arterele comerciale majore: Zona Peninsulară, Bd. Tomis (între Aurel Vlaicu și str. Traian), Bd. Mamaia, Bd. Ferdinand și str. Ștefan cel Mare. În aceste zone, dacă un spațiu comercial rămâne închis sau neutilizat mai mult de 30 de zile consecutive, impozitul se majorează cu 50%. Există însă excepții clare, cum ar fi lucrările de renovare cu autorizație, falimentul firmei sau lucrările publice de infrastructură care împiedică utilizarea spațiului.
 
Reduceri pentru plata anticipate
 
Constănțenii care doresc să își reducă povara fiscală pot beneficia de bonificații dacă achită integral impozitul până la data de 31 martie 2026:

• 10% pentru persoanele fizice.
• 5% pentru persoanele juridice.

 
PRECIZĂRI:

Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.

Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.

Citeşte şi:

Radiografia impozitelor în Constanța Cât ne costă locuința în 2026? Analiză pe cartiere