Portul Constanța Camera de Conturi a emis o concluzie cu rezerve privind contractele de închiriere. Terenurile statului, intabulate definitiv de operatori privați

Un raport de audit de conformitate ad-hoc al Camerei de Conturi Constanța, aprobat în luna mai 2026 de Plenul Curții de Conturi a României, scoate la iveală disfuncționalități în managementul patrimoniului public de la malul mării. Documentul oficial vizează contractele de locațiune încheiate în perioada 2016–2025 de Compania Națională „Administrația Porturilor Maritime” SA Constanța (CN APM) și constată o breșă juridică majoră: active din domeniul public al statului au fost intabulate definitiv în proprietatea privată a unor operatori portuari, fiind ulterior ipotecate în favoarea unor bănci sau sechestrate de creditori.

Auditul, declanșat în urma unor sesizări oficiale și finalizat sub forma unei misiuni cu asigurare limitată, a culminat cu o concluzie cu rezerve. Deși inspectorii financiari au stabilit că activitatea generală a CN APM respectă legea sub aspectele semnificative, abaterile identificate la nivelul înscrierilor în Cartea Funciară și al controlului riscurilor financiare au determinat instituirea unui plan de măsuri drastice, cu termene de implementare ce se întind până în 2027.

Breșa de la Cadastru: Cum a devenit proprietatea publică intabulată definitiv

Cea mai severă neconformitate identificată de Camera de Conturi (punctul 5.1 din raport) se referă la intabularea eronată, cu caracter definitiv, a dreptului de proprietate privată asupra construcțiilor edificate de operatorii portuari pe terenuri aparținând domeniului public al statului.

Potrivit Constituției României și Codului Civil, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile. În modelul de operare de tip „landlord” specific marilor porturi europene, CN APM (în calitate de concesionar al Ministerului Transporturilor) închiriază terenul către operatori privați, impunându-le programe de investiții (suprastructură: hale, silozuri, platforme). Legea stipulează că aceste construcții au un regim juridic temporar, fiind afectate de o condiție rezolutorie: la încetarea contractului de închiriere, ele trebuie fie demolate de chiriaș, fie preluate de stat cu despăgubiri.

Raportul de audit arată că, în loc să permită doar o înscriere provizorie în Cartea Funciară, valabilă strict pe durata contractului, CN APM a emis acorduri administrative de intabulare fără a menționa valabilitatea chiriilor. Consecința? Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) Constanța a înscris aceste active ca proprietate privată definitivă a operatorilor.

Studii de caz identificate în raport:

• LIFE LOGISTICS SRL (Contract din 2015): A edificat o platformă betonată de 8.488 mp în Portul Constanța Sud. În 2018, în baza unui acord emis de CN APM care recunoștea că „dreptul de proprietate asupra construcției se va înscrie pe numele Life Logistics”, bunul a fost intabulat definitiv.
• PREDILECT CARGO SRL (Contract din 2017): A primit acordul pentru intabularea halei și a platformei pe parcelă. Auditul a descoperit că, din cauza lipsei de urmărire din partea CN APM, operatorul a reușit să intabuleze definitiv la OCPI inclusiv două containere (birou și vestiar) care nu figurau în autorizația de construire și nu fuseseră recepționate.
• UMEX SA (Contract din 2017) & SILOTRANS SRL (Contract din 2020): Situații similare în care acordurile emise nu au specificat caracterul provizoriu, generând intabulări definitive în detrimentul regimului juridic de domeniu public.

Riscul de colaps operațional: Ipoteci bancare și sechestre pe activele statului

Efectul de domino al acestor erori de înregistrare a lovit direct în siguranța patrimonială a portului. Având înscrierea definitivă în buzunar, operatorii au obținut credite masive, punând gaj construcțiile de pe terenul statului.

Auditul avertizează că înscrierea ipotecilor nu s-a făcut corect în condițiile art. 2367 Cod Civil (care cere ca o ipotecă pe un drept condiționat să poarte aceeași condiție). De pildă, în cazul UMEX SA, compania a obținut acordul CN APM în perioada 2022-2023 pentru a institui ipoteci (inclusiv o ipotecă de rang II în favoarea ANAF).

Scepticismul auditorilor s-a dovedit justificat la verificarea de teren din martie 2026. Inspectorii au descoperit că la nivelul CN APM existau creanțe nerecuperate (chiri, penalități, daune) de aproape 60 de milioane de lei de la operatori aflați în insolvență sau blocaj. În timp ce compania națională deține doar titluri de creanță chirografare (fără prioritate la plată), alte zeci de creditori privați și persoane fizice au declanșat executări silite și au instituit sechestre directe pe construcțiile portuare. În mod normal, la rezilierea contractelor, terenurile trebuiau predate libere, însă la data auditului, din cauza sechestrelor, CN APM nu a putut reintra în posesia propriilor suprafețe.

Reacția de apărare a CN APM: „Este logica modelului Landlord”

Conducerea executivă a CN APM, reprezentată de Directorul General Mihai Teodorescu, și Serviciul Juridic au trimis Curții de Conturi puncte de vedere argumentate în cadrul ședinței de conciliere din martie 2026. Linia de apărare a companiei s-a bazat pe argumente de ordin economic și pe interpretarea dreptului de proprietate:

„Dreptul de proprietate se naște prin însăși faptul edificării din surse private. În calitate de proprietar, locatarul poate intabula bunul fără acordul unui terț. Chiar și în cazul bunurilor de retur, ele se mențin pe perioada contractului în numele celui care le-a edificat. [...] Înscrierea ipotecilor reprezintă o condiție esențială de bancabilitate a proiectelor portuare. Investițiile în terminale și silozuri sunt capital-intensive; limitarea garanțiilor ar bloca finanțările și dezvoltarea Portului.”

De asemenea, juriștii companiei au subliniat că riscul ca un dobânditor la licitație bancară să schimbe activitatea portuară este exclus, deoarece CN APM deține controlul total prin emiterea licențelor și a permiselor de lucru. Pentru a descuraja ocuparea abuzivă a terenurilor după expirarea contractelor, compania a anunțat că a introdus clauze penalizatoare dure, ce forțează plata unei sume de până la 5 ori valoarea chiriei anterioare pentru nerespectarea termenului de eliberare a terenului.

Cu toate acestea, auditorii au demontat argumentele, subliniind că legislația specială (OG 22/1999 și OMTI 1286/2012) nu reglementează nicăieri atribuirea directă a terenului către un terț care cumpără o clădire la o licitație de executare silită. O asemenea procedură ar eluda obligația legală de organizare a licitațiilor publice.

 Garanții în insolvență în Gibraltar și birocrație scumpă

Raportul Camerei de Conturi a identificat alte două deficiențe majore de management financiar și guvernanță corporativă:

1. Garanția fantomă de la UMEX SA (Pct. 5.2)

Pentru a garanta un program investițional obligatoriu de minimum 15 milioane de lei, operatorul UMEX SA a depus în 2017 o poliță de asigurări de 750.000 de lei emisă de ELITE INSURANCE COMPANY LTD, o firmă înregistrată în Gibraltar. Auditul a descoperit că, deși compania din Gibraltar a intrat în insolvență și administrare judiciară în decembrie 2019, pierzându-și dreptul de a subscrie polițe, CN APM nu a verificat statutul acesteia și nu a cerut o nouă garanție valabilă.

Apărarea Portului: Oficialii au explicat că, la data emiterii, firma figura în registrele ASF din România pe baza pașaportului european (înainte de finalizarea Brexit-ului). În plus, investiția a fost realizată integral de UMEX, nefiind necesară executarea poliței.

2. Venituri pierdute din cauza întârzierilor Consiliului de Administrație (Pct. 5.3)

În cazul contractului cu SILOTRANS SRL, chiria lunară a fost renegociată și majorată în urma unui raport ANEVAR, aspect consemnat într-o minută din septembrie 2025. Cu toate acestea, din cauza blocajelor de guvernanță (Adunarea Generală a Acționarilor nu numise la timp administratori provizorii, iar Consiliul a funcționat cu prerogative limitate), decizia de aprobare a noilor tarife a fost semnată abia pe 17 decembrie 2025. Din cauza acestui decalaj birocratic, portul a facturat la prețul vechi în perioada noiembrie-decembrie, pierzând 11.706 euro (fără TVA).

Termene de conformare: Portul Constanța, obligat să schimbe regulile jocului

Deși managementul CN APM a precizat în faza de conciliere că nu are obiecții de fond la structura raportului, Camera de Conturi și-a menținut integral constatările și a emis măsuri imperative pentru restabilirea legalității: Misiunea de audit trage un semnal de alarmă asupra modului în care granița dintre proprietatea privată și cea publică a fost administrată într-unul dintre cele mai strategice puncte economice ale României. Structura acționariatului CN APM (Ministerul Transporturilor – 80% și Fondul Proprietatea – 20%) va trebui ca, prin intermediul noului Consiliu de Administrație numit în ianuarie 2026 pentru un mandat de 4 ani, să aplice corecțiile administrative înainte ca termenele legale să expire, sub sancțiunea atragerii răspunderii pentru management defectuos al patrimoniului statului.
 

Profilul operatorilor portuari vizați de auditul Camerei de Conturi

Life Logistics SRL: Stabilitate în sectorul depozitării, sub controlul a doi mari jucători logistici

Fondată la 18 februarie 2009, societatea constănțeană Life Logistics SRL (CUI 25151858, J13/466/2009) are o vechime de 17 ani pe piață și își desfășoară activitatea principală în domeniul depozitărilor (cod CAEN 5210).

• Indicatori financiari (2025): Compania a raportat o cifră de afaceri de 23.425.114 lei (în ușoară scădere cu 1% față de anul precedent) și un profit net de 2.520.281 lei (în scădere cu 12%). Structura operațională este susținută de un număr mediu de 81 de angajați (creștere de 1%).

• Structura acționariatului: Capitalul social este împărțit în mod egal (părți egale de 50%, reprezentând câte 50.000 de lei) între două companii de profil: Total Freight Transport SRL (cu sediul în Valu lui Traian) și Silk Route Shipping SRL (cu sediul în Constanța).

• Conexiuni și beneficiari: Prin intermediul acționarului Silk Route Shipping SRL, structura se extinde către companii precum Airborne Global Services SRL, Nrm Cargo Logistics SRL, sau pachete de acțiuni la Rorombi SA și Rotrac SA. Înscriși în registrul beneficiarilor reali (la data de 28 mai 2026), cu ponderi de deținere indirectă de peste 25%, figurează Gheorghiță Ciprian, Istrate Scradeanu Adrian și Bistrae Gily, alături de Gheorghiță Camelia-Mariana și Gheorghiță Gelu Adrian (cu câte 12,5%).

Predilect Cargo SRL: Management unilateral și contracție financiară

Cu o prezență de 18 ani în Portul Constanța, Predilect Cargo SRL (CUI 22953300, J13/4290/2007) a fost înființată la 18 decembrie 2007. Având sediul social chiar în Incinta Port (Sector Sud, Parcela M1), firma este specializată în manipulări de mărfuri (cod CAEN 5224).

• Indicatori financiari (2024): Ultimul bilanț disponibil arată o contracție severă a afacerilor. Cifra de afaceri a scăzut cu 23%, ajungând la valoarea de 5.451.935 lei, în timp ce profitul net s-a prăbușit cu 55%, situându-se la doar 352.049 lei. Compania funcționează cu un număr mediu de 25 de angajați.

• Control și administrare: Societatea este controlată în proporție de 100% de Roșu Andreea-Elena, care deține și calitatea de administrator unic. Mandatul său, prelungit recent la data de 24 martie 2026, are o durată limitată, fiind valabil până în anul 2075.

• Conexiuni comerciale: Roșu Andreea-Elena este puternic conectată la piața de business, deținând poziții majoritare sau integrale în alte companii: City Broker SRL (100% - asociat și administrator), Maho Shore SRL din Năvodari (90% - asociat și administrator) și Mara Grandspeed SRL din Maramureș (60% - asociat).

Umex SA: Terminalul portuar integrat în uriașa rețea libaneză „Maria Group”

Compania Umex SA reprezintă doar brațul logistic portuar al unui colos integrat pe verticală – holdingul Maria Group, controlat de o rețea extinsă de oameni de afaceri libanezi (printre care El Khalil Raji, Jabre Nassif, Mansour Wissam, Rustom Tony, Tohme Charbel, Tohme Mazen, Charbel Laoun, Tohme Patrick, Tohme Jamil). Grupul domină tradingul de cereale și exportul de animale din România, gestionând fluxul complet, de la agricultură la transportul naval.

• Presiunea financiară asupra Umex SA: Terminalul portuar, administrat în prezent de un consiliu format din Cobala Maryo, Khalil Ibrahim și Stoica Răzvan-Laurențiu, se confruntă cu turbulențe majore, fiind vizat de o cerere de insolvență din partea Official Blue Ddd SRL, pe fondul unor datorii uriașe de 402,3 milioane de lei.

• Sateliții comerciali din Port și județul Constanța: * Maria Shipping Agency SRL (managementul navelor) și Maria Cereale SRL – ambele controlate de nucleul format din Laoun Youssef, Jihad El Khalil și Khalil Ibrahim.

  • Maria Trading SRL – axată pe comerțul cu animale vii, controlată de membrii familiei El Khalil și holdingul libanez SES Holdings Company SAL Beirut.

  • Grădina cu Caiși SRL (Topalu, Constanța) și holdingul imobiliar Jiya Properties SRL (înființat în 2024). De menționat că extinderea agricolă în județ a fost consolidată prin preluarea Agrirom SRL în 2021, aducând grupului 5.000 de hectare de teren. Operatorul de flux Maria Terminal Operators SRL a fost radiat recent, în august 2025.

• Motorul din spate – Agro Chirnogi SA: Principalul furnizor de cereale al grupului (peste 26.000 de hectare exploatate) merge în prezent „pe avarie”. Datele financiare arată o deteriorare alarmantă: cifră de afaceri în scădere cu 41% (731 milioane de lei), profit net simbolic de 5,25 milioane lei (marjă sub 1%) și datorii asfixiante de 781,5 milioane de lei care depășesc veniturile anuale. Managementul Agro Chirnogi a fost preluat în ianuarie 2026 de Khalil Karine, pe fondul acestei crize acute de lichidități.

Silotrans SRL: Profitabilitate de top sub umbrelă multinațională americană și elvețiană

Înființată în anul 1997, societatea Silotrans SRL este unul dintre cei mai stabili și profitabili operatori de depozitare din Portul Constanța, operând terminale majore de cereale.

• Indicatori financiari și eficiență: Spre deosebire de alte entități portuare, Silotrans demonstrează o rentabilitate excepțională. La o cifră de afaceri de peste 69 de milioane de lei, compania a realizat un profit net record de aproape 30 de milioane de lei (o marjă de profit net de peste 40%), activitatea fiind susținută de 62 de angajați. Tocmai aceste cifre au făcut ca renegocierea chiriei sale din toamna anului 2025 (care a generat pierderi administrative pentru Port din cauza întârzierilor CA) să fie una cu mize atât de mari.

• Structura capitalului gigant: Firma este controlată aproape integral de concernul multinațional CHS Europe SARL (cu sediul în Elveția, subsidiară a gigantului agricol american CHS), care deține un pachet strivitor de 98,82% din acțiuni, cu o valoare nominală a aportului de 109,4 milioane de lei. Restul capitalului social este împărțit între Schenker Logistics Romania SA (1,17%, parte a grupului logistic global DB Schenker) și CHS Agritrade Romania SRL (0,001%).

Citește și
O firmă din Elveția a devenit noul asociat majoritar al Silotrans SRL din Constanța