O afacere se transformă în scandal imobiliar la Constanța. Soția unui fost director de la Mediu a dat în judecată Primăria. Dosarul a ajuns la Curtea de Apel

Un dosar cu un număr mare de părți implicate, se află pe rolul Curții de Apel Constanța. Procesul vizează anularea a două acte administrative, autorizațiile de construire nr. 1761/17.09.2007 și nr. 1801/03.09.2009, emise de Primăria Municipiului Constanța.

Obiectul dosarului, în care calitatea de reclamant principal o are Marlena Petrescu, soția lui Traian Petrescu, fostul director al Agenției pentru Protecția Mediului Constanța ,se referă la un recurs împotriva unei decizii anterioare a Tribunalului Constanța.

Majoritatea celor implicați în proces au calitatea de pârâți intimați. Printre aceștia se numără Primăria Municipiului Constanța și Municipiul Constanța, dar și o listă lungă de persoane fizice, dintre care menționăm  Iorga Gina,Olescu Ionuţ Alin,Farkas (Fosta Dobre) Ramona – Mirabela,Curniuc Loredana,Sandu Elena,Nichitov Marian,T.C. Eroare, Moglan Daniela – Raluca,Focşa Emilia, Ignat Ionuţ,Baida Mariana, Petcu Ovidiu, Beluri Tudora,Matei Dan Iulian,Chirilă Sorin,Chirilă Geta,Andron Elena,Asociaţia De Propietari Vila Roma,Focşa Giuliano,Rezidential Energia Construct SRL-recurent intervenient în nume propriu.





Aparent, miza procesului este un teren situat în Constanța. Reclamanții, prin decizia instanței, au posibilitatea de a anula autorizațiile de construire emise anterior. Aceștia susțin că actele administrative au fost emise pe un teren pe care l-au deținut prin moștenire.

Procesul este un exemplu elocvent al complexității litigiilor funciare și administrative din România, având în vedere numărul mare de părți implicate și deciziile judecătorești ce se pot schimba de la o instanță la alta.


 
De la un conflict de vecinătate la un proces de proporții: O bătălie juridică pentru un teren din Constanța

Procesul a pornit de la un litigiu de vecinătate, având ca miză un imobil de apartamente edificat pe un teren alăturat proprietății reclamantei, situat în zona Compozitorilor din Constanța.
 
Punctul de plecare- Litigiul de vecinătate

Conflictele au început atunci când reclamanta, proprietara unui teren pe care voia să construiască un imobil, a constatat că blocul de apartamente ridicat de vecini, cunoscut sub numele de "Casa Casa", ar încălca o serie de reglementări urbanistice. În plus, reclamanta susținea că edificiul, prin înălțimea și amplasarea sa, îi afecta dreptul de folosință asupra propriei proprietăți.
Reclamanta a solicitat anularea autorizațiilor de construire emise de Primăria Constanța în anii 2007 și 2009, precum și desființarea construcțiilor respective.

 
Argumentele pârâților:

Potrivit rejust.ro, pârâții, inclusiv Primăria și asociația de proprietari, au formulat la rândul lor o serie de excepții, printre care:  lipsa calității procesuale active a reclamantei, prescripția dreptului de a cere anularea autorizațiilor, având în vedere că de la data finalizării construcției trecuseră mai mulți ani, faptul că neregularitățile invocate nu pot fi rezolvate de o instanță de judecată, ci de organele de control.

Unul dintre pârâți, #### ####, a invocat faptul că a vândut apartamentul încă din anul 2020, înainte de inițierea procesului, motiv pentru care nu ar trebui să fie parte în dosar.

Decizia instanței

Instanța a decis să respingă cererea reclamantei pe fond, argumentând că aceasta nu a putut dovedi că a suferit vreo vătămare personală ca urmare a emiterii autorizațiilor de construire. De asemenea, s-a reținut faptul că reclamanta nu mai era proprietara terenului la data inițierii acțiunii, motiv pentru care nu mai putea pretinde că i-a fost afectat dreptul de folosință.

În plus, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei pentru solicitarea de demolare a imobilului, considerând că, potrivit legii, o astfel de cerere poate fi formulată doar de autoritatea publică care a aplicat sancțiunea.

În consecință, instanța a respins integral cererile reclamantei împotriva majorității pârâților, inclusiv a Primăriei, dar și împotriva persoanei care vânduse deja apartamentul, invocând lipsa calității procesuale pasive. Hotărârea nu este definitivă și poate fi contestată în instanța superioară.
 
 
Marlena Petrescu nu este la primul proces  cu Primăria Constanța

La data de 24 mai 2021, pe rolul Judecătoriei Constanța, a fost înregistrat dosarul cu numărul 13771/212/2021, care are ca obiect acțiune în constatare, reclamant fiind Marlena Petrescu, iar pârâți sunt Primăria municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar, cât și mai multe persoane fizice, inclusiv Asociația de Proprietari Vila Roma.
 
Marlena Petrescu a construit un bloc pe str. Operei 19, din Constanța, în vecinătatea LIDL Baba Novac, în baza unei AC din 2017. Blocul învecinat, situat pe strada Iosif Ivanovici 21 a fost construit în baza autorizației de construcție din 2007, eliberat pe numele Elenei Sandu.
 
Dosarul a ajuns acum pe rolul Curții de Apel Constanța, instanță chemată să decidă cui revine competența de soluționare a cauzei. Iar aceasta, după ce Judecătoria Constanța și-a declinat competența în favoarea Tribunalului Constanța, iar Tribunalul a apreciat că, de fapt, cazul trebuie analizat de Judecătoria Constanța.

Nu este primul proces între Marlena Petrescu și celelalte părți din proces, pe rolul Tribunalului Constanța existând mai multe acțiuni deschise, dintre care unele au termen pe 27 mai 2021. Este voprba despre dosare ca 6652/118/2020, respectiv 7897/118/2020, care au ca obiect acțiune în constantare, respectiv anulare act administrativ autorizația nr. 1761/17.09.2007, 1804/03.09.2009.
 
Totodată, persoanele fizice reclamate în dosarele de mai sus au deschis și ele acțiune în instanță împotriva Marlenei Petrescu. Pe 17 decembrie 2019, judecătorii Tribunalului Constanța au respins acțiunea privind anularea autorizației de construire 1512/19.10.2017, prin care pârâta Marlena Petrescu a primit girul primăriei să edifice un imobil.  Pe 2 noiembrie 2020, Curtea de Apel Constanța a judecat recursul și a decis să retrimită la primă instanță pentru rejudecare. Astfel, Tribunalul Constanța a decis să stabilească termen pentru proces pe 7 septembrie 2021, de la ora 12:30.
 
Așadar, ambele părți încearcă să demonstreze în instanță că blocul construit de celălalt este edificat ilegal.
 

Procesul din 17 decembrie 2019

Reclamanții din blocul Vila Roma au chemat-o în judecată pe Marlena Petrescu și au cerut anularea autorizației de construire, primită de la Primăria Constanța, în 2017. Conform rolii.ro, motivându-și în fapt cererea, reclamanții au arătat, în esență, că aceștia dețin în proprietate  imobile-locuințe situate în imobilul tip condominiu de pe strada Iosif Ivanovici nr. 21, iar în imediata vecinătate, limitrof de proprietatea acestora, au fost demarate lucrări de edificare a obiectivului construcție imobil P+2E+M-locuințe colective dispuse câte două pe nivel, 8 locuri de parcare la sol, în incinta proprietății în baza Autorizației de construire nr. 1512/19.10.2017.
 
De asemenea, reclamanții învederează că a fost încălcată distanță minimă dintre construcții, precum și servictutea de vedere, prevăzute la art. 612, respec tiv art. 615 Cod civ. și, nici nu fost avute în vedere dispozițiile privind amenajarea locurilor de parcare aferente construcției noi nefiind asigurate un minim de locuri de parcare.
 
În data de 15.10.2019 , pârâtul Primăria Constanța a depus la dosar întâmpinare, solicitând în principal, admiterea excepției tardivității formulării plângerii prealabile, cu consecința respingerii cererii ca inadmisibilă pentru nerespectarea dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 554/2004; în subsidiar, în măsura în care se va trece peste excepția invocată, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.
 
În data de 14.10.2019, pârâta Marlena Petrescu a depus la dosar întâmpinare, solicitând în principal, admiterea excepției tardivității formulării plângerii prealabile, cu consecința respingerii cererii ca inadmisibilă pentru nerespectarea dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 554/2004; în subsidiar, în măsura în care se va trece peste excepția invocată, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Instanța reține din cuprinsul reclamației că reclamanții au invocat la acea dată aceleași critici cu privire la legalitatea actului adminsitrativ Autorizației de construire nr. 1512/19.10.2017 ca și în rezenta acțiune, respectiv nerespectarea regulilor privind efectuarea unui studiu de însorire pentru imobilul pentru care a fost emisă autorizația de construire, nerespectarea distanței minime dintre construcții , încălcarea regulilor privind obținerea unui aviz specific din partea Direcției de Sănătate Publică ș.a. Raportat la data luării la cunoștință de către reclamanți a actului administrativ contestat, reprezentat de Autorizația de construire nr. 1512/19.10.2017 , cel mai târziu la data de 14.11.2018 și data depunerii plângerii prealabile, 15.07.2019,  instanța reține că plângerea prealabilă a fost depusă cu depășirea termenului de 30 de zile prevăzut în mod imperativ și absolut de art. 7 alin. 3 din Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ prevăzut de lege, și chiar și cu depășirea termenului extraordinar de 6 luni instanța apreciind asupra caracterului tardiv al introducerii plângerii, ceea ce echivalează cu inexistența unei plângeri prealabile formulată în condițiile dispozițiilor menționate anterior.
 
Având în vedere aceste argumente și considerente, instanța va admite excepția tardivității formulării plângerii prealabile, pe cale de consecință, va admite excepția inadmisibilității acțiunii, urmând a respinge acțiunea ca inadmisibilă. Astfel, proprietarii din Vila Roma au făcut recurs, iar în 2020, s-a decis rejudecarea faptei. Termenul a fost stabilit, așa cum precizam mai sus, pentru septembrie 2021.
 

Ce reclama Marlena Petrescu

Reclamanta a cerut instanței să se constate nerespectarea prevederilor Autorizației de Construire nr. 1761/17.09.2007 modificată prin Autorizația de construire nr. 1804/03.09.2009 ("AC 1761 / AC 1804"), ambele eliberate în beneficiul lui Elena Sandu, si ai cărei beneficiari finali sunt pârâții persoane fizice și Asociația de proprietari „Vila Roma”. Totodată, cere  obligarea tuturor pârâților, în solidar, la desființarea lucrărilor de construire edificate cu nerespectarea prevederilor Autorizației de construire nr. 1761 / 17.09.2007 modificata prin Autorizația de construire nr. 1804 / 03.09.2009, în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii ce va tranșa prezenta cauză, sub sancțiunea unei amenzi individual aplicate de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, în conformitate cu dispozițiile art. 18 alin. 6 raportat la art. 24 alin. 3 din Legea nr. 554/2004.

Marlena Petrescu deține in proprietate terenul situat pe strada Operei nr. 19, pentru care a solicitat și a obținut autorizația de construire nr. 1512/19.10.2017, pentru edificarea unui imobil P + 2E + M compus din locuințe colective, respectiv 8 unități locative dispuse câte două pe nivel si 8 locuri de parcare la sol, în incinta proprietății. Terenul pe care construiește petenta se învecinează cu imobilul Vila Roma. După obținerea autorizației de construire nr. 1512/19.10.2017, reclamanta a fost acționată în instanța de către pârâții menționați, aceștia solicitând (în contradictoriu și cu Primarul Mun. Constanța) anularea autorizației de construire menționate mai sus, pentru presupuse încălcări ale reglementarilor urbanistice aplicabile zonei.
 

„Imobilul cunoscut sub denumirea Vila Roma este cel care încalcă prevederile de urbanism aplicabile zonei”

Însa, în cursul edificării construcției pe terenul reclamantei, aceasta a constatat, că raportat la prevederile Planului Urbanistic de Detaliu, aprobat de prin HCLM nr. 588/2005, tocmai imobilul cunoscut sub denumirea Vila Roma este cel care încalcă prevederile de urbanism aplicabile zonei. Mai mult decât atat, prin nerespectarea prevederilor urbanistice menționate mai sus, imobilul respectiv afectează grav dreptul de folosința al petentei asupra terenului sau, pentru care a obținut autorizația de construire nr. 1512/19.10.2017.

Ca urmare, a solicitat Primăriei Constanța eliberarea unor copii ale documentelor prin care a fost autorizata edificarea construcției situata pe terenul din Constanta Vila Roma.

Deși prin proiectul vizat spre neschimbare de către Primăria Constanta și anexat documentației tehnice se prevede ca imobilul edificat să se situeze la minim 3,00 m de limita laterală a parcelei, în realitate clădirea a fost edificată la doar 2,47 m față de limitele de proprietate - afectând direct parcelele vecine în ceea ce privește respectarea distanței minime.

Deși prin proiectul vizat spre neschimbare de către Primăria Constanța se prevede ca balcoanele construcției autorizate prin AC 1761 / 17.09.2007 ies în consolă pe o lungime de 1,1 metri, ieșirea efectiva a balcoanelor imobilului respectiv este de 2,00 m (încălcându-se atat autorizația de construire cât și limitele legale ale servituții de vedere, prevăzute de art. 615 Cod civil).
Astfel, daca s-ar fi respectat distanța limită dintre imobile prevăzuta prin PUD și proiectul avizat spre neschimbare din Autorizația de construire nr. 1761/2007, limitele construcției edificate de parații proprietari ai Vilei Roma s-ar fi încadrat atât în prevederile PUD cât și ale Codului civil referitoare la servitutea de vedere.
 
Totodată, Marlena Petrescu reclamă și lipsa locurilor de parcare la Vila Roma. În subsidiar, reclamanta solicită obligarea tuturor pârâților, în solidar, la desființarea lucrărilor de construire edificate cu nerespectarea prevederilor Autorizației de construire nr. 1761 / 17.09.2007 modificata prin Autorizația de construire nr. 1804 / 03.09.2009, în termen de cel mult 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii ce va tranșa prezenta cauză, sub sancțiunea unei amenzi individual aplicate de 20% din salariul minim brut pe economie pe zi de întârziere, în conformitate cu dispozițiile art. 18 alin. 6 raportat la art. 24 alin. 3 din Legea nr. 554/2004.
 

Cine este Marlena Petrescu 

Marlena Petrescu este soția lui Traian Petrescu, fostul director al Agenției pentru Protecția Mediului Constanța. Totodată imobilul de pe strada Operei nr. 19 a fost proiectat de către societatea unde Traian Petrescu este acționar – Project Resolv Consulting SRL.
 
 
Despre Rezidential Energia Construct SRL

Firma Rezidential Energia Construct SRL din Constanța, a fost înființată la data de 07.09.2018 și are ca obiect principal de activitate codul CAEN 6810 - Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii.

Cu privire la situația financiară pentrul 2024, firma a raportat o pierdere de 11.679 lei.

Firma o are ca asociat unic și administrator pe Petrescu Marlena.

Aceasta este asociat și administrator și la Societatea de Cercetare a Biodiversității și Ingineria Mediului AON SRL.

 

PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.

 

Citește și:

Procesul dintre Marlena Petrescu, Primăria Constanța și Asociația de Proprietari Vila Roma s-a mutat la Curtea de Apel