Epopeea retrocedărilor din Constanța Litigiul de milioane pentru imobilele de pe Șoseaua Mangaliei și Bd. Tomis a ajuns la Curtea de Apel

• Miza financiară și juridică este uriașă, fapt demonstrat de o situație rar întâlnită în instanțe: ambele părți implicate au atacat hotărârea pronunțată în primă instanță
• Procesul a fost deschis pe rolul Tribunalului Constanța în primăvara anului 2022

 
Un caz de referință pentru întregul proces de restituire a imobilelor preluate abuziv în perioada comunistă a trecut într-o nouă fază procesuală, mutându-se pe masa judecătorilor de la instanța superioară. Dosarul care vizează acordarea de măsuri compensatorii pentru proprietăți istorice de o valoare deosebită, situate pe Șoseaua Mangaliei și pe Bulevardul Tomis din Constanța, a fost înregistrat oficial în faza de apel la Curtea de Apel Constanța.
 
Miza financiară și juridică este uriașă, fapt demonstrat de o situație rar întâlnită în instanțe: ambele părți implicate au atacat hotărârea pronunțată în primă instanță. Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor a declarat apel prima, urmată la scurt timp de reclamanta Christina Maria Roussu. La noua instanță, dosarul a fost repartizat Secției I Civile, unde magistrații urmează să analizeze argumentele și să fixeze primul termen de judecată. În spatele acestui transfer se află o bătălie judiciară de fond extrem de tehnică, care a durat nu mai puțin de patru ani la Tribunalul Constanța și care pune în lumină modul în care instanțele corectează calculele financiare impuse de stat.
 
Fondul cauzei: O dispută de patru ani finalizată cu o victorie majoră în primă instanță
 
Procesul a fost deschis pe rolul Tribunalului Constanța în primăvara anului 2022. Reclamanta, Christina Maria Roussu, prin mandatarul său și prin cabinetul de avocatură, a contestat o decizie de compensare emisă de Comisia Națională în luna martie a aceluiași an. Prin acel act administrativ, autoritățile de la București stabiliseră că pentru proprietățile confiscate din Constanța se cuveneau doar 550.236 de puncte, echivalentul a 550.236 de lei.
 
Parcursul dosarului a fost marcat de numeroase obstacole procedurale, de la necesitatea efectuării unor expertize imobiliare complexe și suplimentări de obiective, până la amânări cauzate de protestele generale ale judecătorilor din toamna anului 2025. După o succesiune lungă de șase amânări consecutive de pronunțare în prima parte a acestui an, completul Fond Civil 9 al Tribunalului Constanța a dat o soluție radicală. Judecătorii au desființat decizia inițială a Comisiei Naționale și au obligat instituția să emită o nouă decizie pentru suma de 1.132.368 de puncte, o valoare mai mult decât dublă față de cea oferită inițial de stat. De asemenea, statul a fost obligat să suporte cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă pentru expertize și avocați.
 
Radiografia unei decizii nelegale: Greșelile majore comise de Comisia Națională
 
Motivarea instanței de fond arată în detaliu erorile de calcul și de încadrare comise în birourile administrative ale Comisiei Naționale, erori pe care judecătorii le-au taxat drept motive grave de nelegalitate. Litigiul a privit două proprietăți cu istorice juridice complet diferite, iar în ambele cazuri modul de calcul al statului a fost demontat punct cu punct.
 

Prima proprietate o reprezintă terenul în suprafață de 800 de metri pătrați situat pe Șoseaua Mangaliei numărul 131. În procedura administrativă, autoritățile au încadrat terenul în ghidul notarial dar i-au aplicat în mod artificial două corecții negative succesive, scăzându-i valoarea pe motiv că, la momentul naționalizării, terenul ar fi avut categoria de folosință „pășuni/fânețe”. Tribunalul a stabilit însă că terenul nu a avut niciodată o destinație agricolă, fiind un teren intravilan viran situat într-o zonă urbană clară. Judecătorii au eliminat integral reducerile aplicate abuziv și au calculat valoarea corectă la 130 de euro pe metru pătrat, stabilind o valoare judiciară de 104.000 de euro pentru acest imobil.
 
Cazul clădirii demolate de pe Bulevardul Tomis: Cum a refuzat statul să plătească pentru apartamentele luate cu forța
 
Cel de-al doilea imobil, situat la intersecția Bulevardului Tomis cu strada Cuza Vodă, a reprezentat punctul cel mai sensibil și cel mai disputat din întregul dosar. Dreptul de proprietate își are originea într-un act istoric de partaj voluntar din anul 1943. Prin acel document, autorul reclamantei primise în proprietate exclusivă patru apartamente mari, dispuse pe două niveluri, parter și etaj, într-o clădire masivă din cărămidă. Imobilul a fost naționalizat de regimul comunist în aprilie 1950 și ulterior a fost demolat în totalitate.
 
Comisia Națională a acceptat inițial să despăgubească doar o cotă de o pătrime dintr-un teren de 284 de metri pătrați, însă a refuzat categoric să acorde vreun punct pentru construcția demolată. Argumentul administrativ a fost acela că, în evidențele fiscale din anul 1948, clădirea apărea ca fiind „în parte degradată”, motiv pentru care autoritățile au considerat că valoarea ei era zero.
 
Tribunalul Constanța a desființat juridic această poziție. Judecătorul de fond a arătat că, deși clădirea prezenta anumite degradări specifice epocii, ea era pe deplin funcțională, era locuită și, mai important, genera venituri constante din chirii. În plus, imobilul dispunea de dotări extrem de avansate și rare pentru anii '40, având instalații interioare de apă curentă și branșament la rețeaua de canalizare a orașului.

 
Pentru a repara această nedreptate, instanța a refăcut calculele: a recunoscut valoarea terenului la 400 de euro pe metru pătrat, generând o sumă de 64.000 de euro, și a calculat valoarea apartamentelor demolate prin transformarea suprafeței construite în suprafață utilă. Chiar și după aplicarea coeficienților de vechime și de uzură structurală prevăzuți de lege, valoarea apartamentelor a fost stabilită la 49.529 de euro. Astfel, valoarea totală recunoscută pentru proprietatea de pe Bulevardul Tomis a fost ridicată pe cale judiciară la 113.529 de euro.
 
Impactul jurisprudenței CEDO și aplicarea imediată a ordonanțelor de urgență
 
Un pilon esențial în câștigarea acestui proces la Tribunal l-a reprezentat modul în care instanța a interpretat legislația națională prin prisma tratatelor internaționale. Comisia Națională a încercat pe tot parcursul procesului să impună utilizarea unor grile notariale vechi, din anul 2021, adică din perioada anterioară emiterii deciziei administrative contestate.
 
Judecătorii constănțeni au respins această abordare, invocând deciziile obligatorii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, dar și hotărârile recente ale Curții Europene a Drepturilor Omului pronunțate în cauze similare împotriva României. Tribunalul a subliniat că mecanismul Legii nr. 165/2013 riscă să devină ineficient și să încalce dreptul de proprietate dacă despăgubirile nu păstrează un raport rezonabil și echitabil cu valoarea reală de piață de la momentul plății efective, mai ales în condițiile în care foștii proprietari se luptă în instanțe de peste două decenii.
 
În consecință, instanța a aplicat principiul aplicării imediate a legii noi, modificată recent prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 38/2025. Calculul final a fost raportat la grilele notariale din anul 2025, adică anul anterior pronunțării hotărârii. Cumulând valorile ambelor proprietăți, instanța a ajuns la suma totală de 217.529 de euro. Pentru a transforma această sumă în puncte despăgubire, judecătorii nu au folosit un curs valutar istoric, ci cursul valutar actualizat la zi de peste 5,20 lei pentru un euro. Rezultatul final a fost cel de 1.132.368 de puncte, transformate direct în lei, pe care statul este obligat acum să le emită.
 
Procesul se va relua în fața completului de apel de la Curtea de Apel Constanța. Juriștii statului vor încerca să readucă în discuție valorile și corecțiile din faza administrativă, în timp ce avocații reclamantei vor asigura apărarea acestei hotărâri de fond minuțios argumentate, care reprezintă un precedent important pentru sute de alte dosare de retrocedare din județ.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menționează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare și protecția datelor cu caracter personal.
 

Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
 
 
Citește și:
Astăzi se judecă la Tribunalul Constanța litigiul privind autorizațiile temporare aprobate de Consiliul Local Mangalia