Mega-proiect imobiliar de peste 31 de milioane de euro în zona Popas Cișmea Direcția Județeană de Mediu Constanța impune evaluarea de mediu pentru un ansamblu de turnuri de 11 etaje (DOCUMENT)

• Blocurile vor avea un regim de înălțime impunător: 2Subsoluri + Parter + 9Etaje - 10Etaj Retras - 11Etaj Retras, cu o înălțime maximă propusă de 41,25 metri.

 
Direcția Județeană de Mediu (DJM) Constanța a emis decizia etapei de încadrare în cadrul procedurii de evaluare a impactului asupra mediului pentru un proiect imobiliar de o magnitudine considerabilă, propus a fi amplasat în nordul municipiului Constanța. Autoritatea de mediu a stabilit că este necesară efectuarea evaluării impactului asupra mediului (EIM) pentru investiția care vizează construirea unui ansamblu de locuințe colective cu spații comerciale, servicii și dotări complementare, având un regim de înălțime de până la 11 etaje retrase.
 
Proiectul este inițiat de dezvoltatorul Building Project&Plans SRL, prin intermediul Biochem Organics SRL (redenumită Biograin Trading SRL).
 
Potrivit anunțului public emis de DJM Constanța în baza procedurilor administrative, proiectul deciziei de încadrare și motivele care o fundamentează pot fi consultate la sediul autorității din strada Unirii nr. 23 sau pe pagina de internet a instituției. Publicul interesat are posibilitatea de a transmite comentarii, observații și propuneri până la data de 9 septembrie 2026.
 
Proiect rezidențial de 31,2 milioane de euro lângă Lacul Siutghiol
 
Conform memoriului de prezentare a investiției, redactat de New Enviro Management SRL, valoarea totală a proiectului este evaluată la 31.252.744 euro, având o perioadă de implementare estimată la 24 de luni.
 
Investiția urmează să fie ridicată pe un teren în suprafață de 4.887 mp aflat în proprietatea privată a companiei Building Project&Plans SRL, situat în intravilanul municipiului Constanța, în zona DN2A – Popas Cișmea (parcela IE 216526). Terenul figurează în prezent ca fiind liber de construcții.
 
Proiectul tehnic, elaborat de biroul de arhitectură Atât S-a Putut - Atelier de Arhitectură SRL, propune ridicarea unui imobil cu un regim de înălțime impunător: 2Subsoluri + Parter + 9Etaje - 10Etaj Retras - 11Etaj Retras, cu o înălțime maximă propusă de 41,25 metri.
 

Parametrii urbanistici și funcționali ai ansamblului:

• Suprafață construită la sol (POT propus): 1.256,55 mp (25,7%, dintr-un maxim permis prin PUZ de 65%);
• Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT propus): 2,79 (maximum aprobat conform HCL 277/2022 fiind de 4,00);
• Suprafață Desfășurată Totală (SDT cu balcoane/platforme): 20.944,96 mp;
• Capacitate rezidențială: 159 de apartamente (48 de studio-uri/1 cameră, 70 de apartamente cu 2 camere și 41 de apartamente cu 3 camere), însumând 311 camere de locuit;
• Spații comerciale: 6 spații comerciale la parter (toate având suprafețe utile sub 50 mp și evacuări independente direct în exterior);
• Locuri de parcare: Un total de 198 de locuri de parcare (peste necesarul reglementat de 191 locuri), dintre care 94 la Subsol -2, 94 la Subsol -1 (inclusiv locuri adaptate pentru persoane cu dizabilități) și 10 locuri amenajate suprateran, la nivelul solului;
• Spații verzi și amenajări: 1.518,97 mp de spațiu verde (31% din suprafața terenului, peste minimul legal de 30%), repartizați în gazon pe sol natural (397,19 mp), jardiniere la cota CTA (647,9 mp) și gard viu (473,88 mp). De asemenea, proiectul include un loc de joacă de 32 mp, o platformă pentru generator (15 mp) și o anexă pentru colectarea selectivă a deșeurilor (9,03 mp).

 
Vecinătatea cu sursa de apă Cișmea 1C și situl arheologic Palazu Mare
 
Motivarea autorităților de mediu pentru solicitarea evaluării de impact derivă din amplasamentul extrem de sensibil pe care urmează să fie ridicat ansamblul rezidențial.
 

1. Protecția Sanitară a Apei: Terenul se află în imediata proximitate a zonei de protecție sanitară cu regim sever a sursei de apă „Cișmea 1C”. Conform planurilor de situație, distanța de la limita terenului studiat până la limita zonei de protecție sanitară strictă este cuprinsă între 22,57 metri și 50,67 metri spre Est. Documentația menționează expres că nu se va interveni sub nicio formă în zona de protecție a sursei de apă.
2. Proximitatea ariei protejate Lacul Siutghiol: Amplasamentul se află la o distanță de circa 230 de metri Est față de situl Natura 2000 ROSPA0057 Lacul Siutghiol. De asemenea, Marea Neagră se află la aproximativ 2,1 km Est, iar granița cu Bulgaria la circa 52 km Sud.
3. Descărcare arheologică obligatorie: Certificatul de urbanism (nr. 2356/09.10.2025) indică faptul că terenul se suprapune zonei Sitului Arheologic de la Palazu Mare (Cod LMI CT-I-s-B-02724), ce include o așezare rurală și o necropolă antică. În cazul în care pe parcursul lucrărilor vor fi descoperite vestigii, șantierul va fi oprit imediat și se va notifica Direcția Județeană pentru Cultură Constanța.

 
Conform Studiului geotehnic elaborat de Terracon Survey SRL, terenul din zona Popas Cișmea prezintă un risc geotehnic încadrat la un punctaj total de 15–16. Amplasamentul este caracterizat ca fiind un teren dificil de fundare pentru infrastructura naturală compusă din pământuri coezive, plastic moale și subconsolidate. Structura geologică identificată la cota de fundare este compusă din trei orizonturi de argile prăfoase/prafuri argiloase cafenii-gălbui (cu intercalații nisipoase și calcare degradate), nivelul apei subterane fiind interceptat și stabilizat la o adâncime de 5,7–6,3 metri față de cota terenului.
 
Totuși, excavația proiectată pentru realizarea celor două subsoluri (2S) și lucrările de consolidare nu coboară sub nivelul apei subterane, nefiind necesare epuizmente. Pentru asigurarea stabilității, proiectul prevede măsuri constructive speciale la nivelul infrastructurii (planșee de beton armat de 0,17 m grosime, pereți de zidărie/beton armat cu rezistență EI 180 și stâlpi/grinzi R/REI 120), încadrarea seismică fiind de clasa III de importanță.
 

Problematică infrastructurii utilitare: Fără rețele existente de apă și canalizare
 
O altă provocare majoră a ansamblului este lipsa utilităților din zonă. Conform Avizului RAJA SA (nr. 19828/2026), operatorul regional nu deține în întreținere și exploatare rețele de alimentare cu apă și canalizare pe terenul studiat.
 
Soluția tehnică propusă implică extinderi majore de rețea prin proiecte separate. Alimentarea cu apă se va efectua prin extindere din conducta de aducțiune Dn 400 mm de pe bulevardul Tomis.
 
În ceea ce privește canalizarea, din cauza lipsei unui sistem gravitațional, apele uzate menajere ale complexului vor fi colectate și pompate prin stații de pompare proprii către conductele sub presiune existente pe Bulevardul Tomis, de unde deversează în Stația de Pompare E20 (Bulevardul Aurel Vlaicu) și ulterior în Stația de Epurare Constanța Nord.
 
Analiza impactului cumulat și proiectele imobiliare vecine luate în calcul:
 
În cadrul evaluării de mediu, autoritățile au analizat impactul cumulat generate de dezvoltarea imobiliară masivă din zona Lacului Siutghiol.
 
În perioada de execuție, cumularea șantierelor va determina o creștere a pulberilor, a zgomotului și a cantităților de deșeuri generate, în timp ce în faza de funcționare se va înregistra o intensificare a traficului auto și o creștere a emisiilor asociate. Proiectele imobiliare din imediata vecinătate luate în considerare în această analiză sunt:

• New Home Construct S.A.: Plan Urbanistic Zonal (PUZ) propus în zona Lac Siutghiol, parcela A510/8.
• ARV Construcții & Dezvoltare S.R.L.: Construire imobil 5E cu spații de cazare turistică/apartamente și funcțiuni complementare, împrejmuire și organizare de șantier, pe parcela A510/7, A510/6/1 și A510/6/A/1.
• ARV Construcții & Dezvoltare S.R.L., S.C. CT & VMA Construcții S.R.L., Apex Developer & Contractor S.R.L. și S.C. CT Oyak S.R.L.: Construire imobil de locuințe colective 2S+P+5E+Terasă circulabilă, amenajări exterioare, sistematizare pe verticală, împrejmuire și organizare de șantier pe parcela A510/7 (loturile 3 și 4).
• Atât S-a Putut-AA S.R.L.: Construire imobil 5E+NT având destinația de spații de cazare turistică și funcțiuni complementare, pe parcela A510/7, A510/6/1 și A510/6/A/1 (lot 2).
• Maturo Residences S.R.L.: Construire ansamblu rezidențial de clădiri de locuire colectivă, comerț, servicii și centru SPA (investiție realizată etapizat) pe parcela A510/8.
• Grindeanu Imob Construct S.R.L.: Construire imobil de locuințe colective D+P+9E+Eth, împrejmuire teren, organizare de șantier și branșamente pe parcela A510/6/2/1.
• Travexy Travel S.R.L.: Construire imobil cu structură de primire turistică S+P+3E, amenajare incintă, împrejmuire și organizare de șantier pe parcela A510/7 (lot 2/1, CAD 244225).
• Construire imobile de locuințe colective SD+ P+4E: Proiect ce include funcțiuni conexe locuirii și de loisir, accese auto și pietonale, spații verzi, împrejmuire și organizare de șantier pe parcela A510/6/5/2 (lot 2/1).

 
 
Cine sunt dezvoltatorii: Conexiuni financiare și cifre de afaceri
 
Investiția de peste 31 de milioane de euro aduce în prim-plan două entități economice puternice din regiune:
Building Project&Plans SRL (Titularul terenului)

• Istoric și indicatori: Înființată pe 22 decembrie 2004 (vechime 21 de ani), societatea are sediul social în Constanța, pe strada Ion Roată, având ca obiect principal de activitate „Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii” (CAEN 6810).
• Performanțe financiare (2025): Compania a raportat o cifră de afaceri de 10.317.035 lei (o creștere masivă de 1.541%) și un profit net de 3.069.202 lei (creștere de 626%), având un număr mediu de 8 angajați. Risc comercial și juridic evaluat ca fiind scăzut.
• Acționariat și Conducere: Structura de proprietate este formată din firmele Aterina Global S.R.L. (71%), Hotel Aquarium Srl (28%) și Maria-Sonia Lazăr (1%), cea din urmă având și calitatea de administrator al societății (cu mandat până în 2029).

 
Biochem Organics SRL / Biograin Trading SRL (Promotorul proiectului)

• Gigant din sectorul agricol: Înființată în 2015, firma (reprofilată pe comerțul cu ridicata al cerealelor - CAEN 4621) reprezintă unul dintre cei mai mari jucători economici din regiune, operând puncte de lucru majore în silozul de la Lunca (Tulcea) și Dragalina (Călărași).
• Rezultate financiare-record (2025): A înregistrat o cifră de afaceri colosală de 230.603.748 lei (+50% față de anul anterior) și un profit net de 11.863.246 lei (+582%), având o echipă de 30 de angajați.
• Asociați și rețea de firme: Capitalul social este împărțit între Alexandru-Ciprian Sandu (51%, care este și administrator) și Silvia-Margareta Muhscină (49%). Ambii parteneri de afaceri controlează o rețea extinsă de companii în domeniul energiei verzi, agricultură și sănătate (precum BCV Solar Parc Energy SRL, Concret SRL, Grains Progres SRL, Biogranum SRL sau Cooperativa Agricolă Good Crops).

 
În perioada următoare, raportul privind evaluarea impactului asupra mediului va stabili în detaliu măsurile tehnice necesare pentru a preveni afectarea pânzei freatice, a calității aerului și a infrastructurii rutiere dintr-o zonă aflată într-o expansiune imobiliară accelerată.
 
PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.
 
Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.
 
Citește și:
Alezzi Citadine – cartierul nZEB din Constanța, acum disponibil la preț de lansare