Patrimoniul Constanței, valorificat mai ușor mai rapid, mai profitabil. Dar pentru cine? Primăria pune accent doar pe venituri pentru investiții! (DOCUMENT)

 
 

• Modificarea vânzării imobilelor municipale – strategia Primăriei Constanța pentru dezvoltare urbană
• Prioritate pe generarea de venituri din încasările din vânzarea urma bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța

 



INTRO:


Încă de la finalul mandatului trecut, Primăria Constanța vrea să ne obișnuiască cu o nouă abordare: activele orașului trebuie să aducă bani, nu să „treneze”!

Se vorbește despre investiții, eficiență, plusvaloare. Însă în spatele cifrelor, rămâne întrebarea esențială: cine câștigă cu adevărat? Comunitatea sau doar cei care știu cum se joacă jocul accesului la resurse?

Vânzarea sau concesionarea unor spații publice din patrimoniul local este justificată prin nevoia de fonduri pentru proiecte mari.
Însă, de multe ori, lipsa transparenței și viteza cu care se încearcă luarea unor decizii ridică suspiciuni și temeri legate de interesul public.


 
Situația actuală
 
În prezent, metodologia de vânzare a fondului imobiliar al municipalității prevede că Primăria poate propune înstrăinarea terenurilor sau clădirilor doar dacă demonstrează că respectivele imobile nu pot fi utilizate în interes public.

Această condiție implică:

Imobilele vândute trebuie să fie dificil de valorificat și inapte pentru realizarea oricărui proiect de interes public.
Înainte de vânzare, Direcția Strategii Fonduri Europene și Direcția Generală Urbanism și Patrimoniu trebuie să-și exprime puncte de vedere care să confirme că imobilul nu poate fi folosit în scop de utilitate publică.

 
Propunerea primarului Chițac

Primarul Chițac propune eliminarea acestor condiții restrictive. Concret, se elimină sintagma care condiționa vânzarea doar imobilelor dificil de valorificat și inapte pentru interes public.

Totodată, se elimină obligația ca Direcția Strategii Fonduri Europene și Direcția Generală Urbanism și Patrimoniu  să-și asume puncte de vedere privind inutilitatea imobilului în scopuri publice.

În locul acestor prevederi, noul regulament prevede o singură condiție: imobilele propuse spre vânzare să nu facă parte dintr-un proiect de utilitate publică.
 
Implicații

Această modificare este considerată problematică și chiar absurdă din mai multe motive:

Condiția propusă este mult mai permisivă și lasă loc unei interpretări largi, fără necesitatea unei analize riguroase privind potențialul imobilului de a fi folosit în interes public.

De altfel, edilul Vergil Chițac a afirmat în repetate rânduri în cadrul ședințelor de Consiliu Local Municipal în care s-au aflat la vot proiecte care vizau oportunitatea vânzării unor bunuri imobile că Primăria nu are ce face cu clădirile și terenurile din patrimoniul său privat, ceea ce sugerează o intenție clară de a vinde masiv aceste active, fără o evaluare serioasă a valorii lor pentru comunitate.

Prin această „completare” a metodologiei de vânzare a imobilelor municipale, se încearcă eliminarea controlului și a consultărilor între direcțiile de specialitate poate duce la pierderea unor bunuri importante pentru interesul public pe termen lung.
 
Consultare publică în timpul vacanței de vară, o practică discutabilă a administrației locale!
 
Primăria Constanța a lansat în consultare forma consolidată a Proiectului pentru modificarea și completarea HCL nr.293/2021 privind aprobarea metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța.

Proiectul de hotărâre poate fi consultat, până la data de 18.07.2025 pe site-ul instituției www.primaria-constanța.ro la secțiunea ”Interes public - Transparență decizională (legea nr.52/2003) - Consultări publice”.

Totodată, până la data de 27.06.2025 se pot trimite în scris propuneri, sugestii sau opinii cu valoare de recomandare privind proiectul de hotărâre supus dezbaterii publice: prin poștă, la sediul Primăriei municipiului Constanța din bd. Tomis nr.51, birou 204 sau prin e-mail la adresa contracte@primaria-constanta.ro.

Metodologia este realizată și asumată de Direcția Activități Economice, condusă de Oana Martin, unul dintre transferurile primarului Vergil Chițac de la Consiliul Județean Constanța, dar și de Monica Hagi, șef serviciu contracte și administrarea economic a domeniului public și privat din cadrul municipalității.

Modificările și completările vizează înlocuirea unor sintagme care să „rezolve” termenii „dificil de valorificat" și „inapte de a fi folosite", care complică procesul decizional în Consiliul Local Municipal!

Modificările și completările vizează înlocuirea unor sintagme din cuprinsul HCL nr.293/2021, astfel încât noul proiect să aducă claritate juridică și predictibilitate administrativă, astfel:

Art.2. din HCL nr.293/2021 cu următorul cuprins:

Fac obiectul prezentei hotărâri bunurile imobile care îndeplinesc cumulative următoarele condiții:
a) constituie proprietate privată a municipiului Constanța;
b) au situația juridică clarificată;
c) sunt dificil de valorificat prin natura lor și inapte de a fi folosite în vederea
satisfacerii oricărui interes public/realizării oricărui proiect de interes public.
Vânzarea bunurilor imobile prevăzute la alin.(1), pentru care există cel puțin o cerere de cumpărare, este supusă aprobării Consiliului local, care va aproba vânzarea imobilului în funcție de legislația aplicabilă, caietul de sarcini, după caz, precum și raportul de evaluare ce stabilește prețul minim de vânzare în baza reglementărilor și funcțiunilor urbanistice prevăzute în certificatul de urbanism.
Se va modifica în sensul:

Art.2. (1) Fac obiectul prezentei hotărâri bunurile imobile care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:
a)constituie proprietate privată a municipiului Constanța;
b)au situația juridică clarificată;
c)la momentul vânzării nu fac parte dintr-un proiect de utilitate publică, indiferent de natura acestuia;
(2) Vânzarea bunurilor imobile terenuri și/sau construcții prevăzute la alin.(1), se poate face la inițiativa vânzătorului precum și în situația în care există o cerere de cumpărare și este supusă aprobării Consiliului local, care va aproba vânzarea imobilului în funcție de legislația aplicabilă, caietul de sarcini, fișa de date a procedurii, după caz, precum și raportul de evaluare ce stabilește prețul minim de vânzare în baza reglementărilor și funcțiunilor urbanistice prevăzute în certificatul de urbanism.
Propunerea de modificare a sintagmei menționată la lit.c) urmărește să clarifice și să flexibilizeze cadrul legal și administrativ privind identificarea și valorificarea bunurilor imobile ale municipiului Constanța, în special în contextul vânzării acestora, se arată în expunerea de motive.
În proiect se menționează că „formularea actuală este vagă, subiectivă și interpretabilă, utilizând termeni precum „dificil de valorificat" și „inapte de a fi folosite", care pot conduce la interpretări variate și pot complica procesul decizional.
Noua formulare propusă oferă un criteriu obiectiv și verificabil: "la momentul vânzării nu fac parte dintr-un proiect de utilitate publică, indiferent de natura acestuia". Acest fapt asigură transparență și predictibilitate în gestionarea patrimoniului public întrucât în loc să se axeze pe o evaluare generală și statică privind "valorificarea" sau "aptitudinea" bunului, noua formulare se raportează direct la utilitatea concretă a bunului în momentul vânzării, ceea ce permite o gestiune dinamică și eficientă a patrimoniului.
În practica administrativă, termenii din formularea veche au generat întârzieri sau refuzuri în procesul de valorificare, deoarece era dificil de demonstrat în mod clar "inaptitudinea" pentru orice proiect de interes public. Noua formulare limitează interpretarea la un fapt concret: bunul este sau nu este inclus într-un proiect public, permițând luarea unor decizii eficiente și conforme cu realitatea urbanistică și de dezvoltare. Prin urmare, se respectă dreptul autorității locale de a decide asupra bunurilor din proprietatea privată a municipiului, atât timp cât acestea nu sunt afectate de un proiect de interes public.
Astfel, se elimină riscul ca bunuri care nu sunt utile comunității, dar care nu pot fi "dovedite" ca inapte, să rămână blocate în patrimoniul public.
În concluzie, modificarea propusă aduce transparență, eficiență și siguranță juridică în procesul de valorificare a patrimoniului privat al municipiului Constanța”, se arată în raportul de specialitate care însoțește propunerea de modificare a metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța.

De asemenea, o altă modificare vizează ca procedura de vânzare să poată fi demarată și la inițiativa municipalității, nu doar în situația existenței unei cereri formulate de către o persoană interesată.

Modificarea art.4 lit.c) din Anexa la HCL nr.293/2021 a fost determinată de considerentele anterior menționate.

Art.4. din HCL nr.293/2021 cu următorul cuprins:
„Art.4. (1) Preţul minim de vânzare va fi valoarea cea mai mare dintre preţul de piaţă determinat prin raport de evaluare întocmit de evaluatori, persoane fizice sau juridice, autorizaţi, în condiţiile legii, și selectați prin licitație publică, și valoarea de inventar a imobilului…..”
Se va completa în sensul:
„Art.4. (1) Preţul minim de vânzare va fi valoarea cea mai mare dintre preţul de piaţă determinat prin raport de evaluare întocmit de evaluatori, persoane fizice sau juridice, autorizaţi în condiţiile legii şi selectaţi cu respectarea legislaţiei în domeniul achiziţiilor publice, şi valoarea de inventar a imobilului; prețul încasat din
vânzare se va face venit la bugetul local și se va constitui într-un cont distinct, din care vor fi finanțate proiecte de dezvoltare.….”
Propunerea de modificare constă în actualizarea prevederilor HCL nr.293/2021 în conformitate cu noile prevederile ale codului administrativ, precum și o clarificare cu privire la destinația sumelor rezultate din vânzarea bunurilor imobile terenuri și/sau clădiri, care vor finanța proiectele de dezvoltare inițiate de municipiul Constanța.

I.4. Art.6. din Anexa la HCL nr.293/2021 cu următorul cuprins:

”Art.6. Procedura de vânzare va parcurge următoarele etape:
b. elaborarea situației juridice a bunului imobil în vederea vânzării, care va cuprinde:
-identificarea și stabilirea istoricului patrimonial;
-stabilirea apartenenței la domeniul privat al municipiului Constanța și
menționarea titularilor dreptului de administrare, atunci când este cazul;
-descrierea bunului imobil (starea în care se află la momentul identificării), evidențierea eventualelor sarcini și natura acestora;
-valoarea de inventar a bunului imobil;
-punct de vedere patrimonial, al Direcției generale urbanism și patrimoniu și al Direcției Dezvoltare și Fonduri Europene, cu privire la oportunitatea înstrăinării din proprietatea privată a municipiului Constanța a imobilului solicitat spre cumpărare în raport de gradul de dificultate al valorificării acestuia și costurile generate prin menținerea în patrimoniu, respectiv în raport de posibilitatea/imposibilitatea utilizării acestuia pentru satisfacerea oricărui interes public/realizarea oricărui proiect de interes public;
-verificarea din punct de vedere al notificărilor și litigiilor aflate pe rolul instanțelor judecătorești și a hotărârilor judecătorești definitive/irevocabile;
-istoricul de rol fiscal, a debitelor la bugetul local.
c. „raport cu privire la reglementările și funcțiunile urbanistice permise, conform PUD/PUZ/PUG aprobat ce va cuprinde și punctul de vedere urbanistic cu privire la imobilul solicitat spre cumpărare; Direcția generală urbanism și patrimoniu,
-punct de vedere al serviciilor de specialitate cu privire la includerea bunului imobil vizat de cererea de cumpărare în Registrul spațiilor verzi, respectiv cu privire la aptitudinea bunului imobil de a fi folosit pentru satisfacerea unui interes public/realizarea unui proiect de interes public;Direcția generală urbanism și patrimoniu,Direcția generală gestionare servicii publice,Direcția dezvoltare și fonduri europene....”
Se va modifica în sensul:
”Art.6. Procedura de vânzare va parcurge următoarele etape:
b. elaborarea situației juridice a bunului imobil în vederea vânzării, care va cuprinde:
-identificarea și stabilirea istoricului patrimonial;
-stabilirea apartenenței la domeniul privat al municipiului Constanța și menționarea titularilor dreptului de administrare, atunci când este cazul;
-descrierea bunului imobil (starea în care se află la momentul identificării), evidențierea eventualelor sarcini și natura acestora;
-valoarea de inventar a bunului imobil; valoarea de inventar a bunului imobil;
-verificarea din punct de vedere al notificărilor și litigiilor aflate pe rolul instanțelor judecătorești și a hotărârilor judecătorești definitive/irevocabile;
-istoricul de rol fiscal, a debitelor la bugetul local,
-Direcția generală urbanism și patrimoniu
- Serviciul Juridic
- Serviciul public de impozite, taxe și alte venituri la bugetul local Constanța
c. raport cu privire la reglementările și funcțiunile urbanistice permise, conform PUD/PUZ/PUG;
- Direcția generală urbanism și patrimoniu,
d. adresă formulată de către serviciile de specialitate cu privire la includerea bunului imobil vizat de cererea de cumpărare în Registrul spațiilor verzi, precum și în proiectele de interes public existente, indiferent de natura acestora, după caz; Direcția generală urbanism și patrimoniu, Direcția servicii publice,Direcția strategii și fonduri europene, .....”

În temeiul prevederilor Codului administrativ, aprobat prin O.U.G. nr. 57/2019, cu modificările și completările ulterioare, și al principiilor de legalitate, eficiență și claritate în actul administrativ, modificarea se justifică astfel: „existența unei neconformităti cu cadrul legal aplicabil privind competențele structurilor funcționale întrucât introduce o sarcină de exprimare a ”punctului de vedere patrimonial” din partea direcțiilor de specialitate ale aparatului de specialitate al primarului, fără o clară fundamentare legală în Codul administrative care să stabilească obligativitatea sau temeiul acestei opinii în procesul de valorificare a bunurilor;
art. 129 alin. (2) lit. c) și alin. (6) lit. b) din Codul administrativ stabilește că gestiunea bunurilor proprietate privată se realizează prin hotărâre a Consiliului local, în baza documentațiilor întocmite de aparatul de specialitate, însă nu condiționează luarea deciziei de existența unei evaluări asupra ”oportunității” de acest tip. Aceasta este o atribuție eminamente deliberativă, aparținând Consiliului local; exprimarea unei neclarități terminologice determină riscul unor interpretări subiective cu privire la termenii imprecis definiți, precum ”grad de dificultate al valorificării”, ”costuri generate prin menținerea în patrimoniu” sau ”interes public”, întrucât termenii nu au corespondent normativ direct în Codul administrativ și pot conduce la interpretări arbitrare, lipsite de obiectivitate, în procesul de analiză; această lipsă de claritate contravine principiului transparenței și previzibilității actului administrativ, consacrat de art. 6 din Codul administrative; modificarea este necesară și pentru eficientizarea procesului administrativ în sensul simplificării procedurii de valorificare a bunurilor, fără a afecta analiza juridică sau urbanistică preexistentă”, se arată în același document lansat în consultare.
I.5. Modificarea art.16 din Anexa la HCL nr.293/2021 vizează alinierea prevederilor metodologiei de vânzare la prevederile Codului Administrativ prin eliminarea ponderilor impuse în mod unitar tuturor vânzărilor prin licitație publică, vânzătorul urmând a aprecia de la caz la caz nivelul ponderilor aplicate fiecărui criteriu.

 
Prețul minim de vânzare va fi stabilit în conformitate cu prevederile art.363 alin. (6) și (7) din OUG nr.57/2019 și se va face venit la bugetul local, într-un cont distinct, din care vor fi finanțate proiectele de dezvoltare ale municipiului Constanța.



 
Motivația modificării metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța:
 
 
- solicitările cetățenilor privind cumpărarea bunurilor aparținând domeniului privat al municipiului Constanța,
- îmbunătățirea aspectului urban al zonelor orașului în strânsă corelare cu regulamentele de urbanism specifice acestora,
- necesitatea valorificării prin vânzare a bunurilor imobile în vederea atragerii de fonduri către bugetul local pentru proiectele de dezvoltare ale municipalității, cât și prin încasarea de impozite și taxe, în considerarea atribuțiilor specifice Consiliului local instituite prin Codul administrativ.
 
Concluzie

Proiectul asumat de Chițac simplifică excesiv și relaxează condițiile de vânzare a patrimoniului imobiliar al municipalității, ceea ce poate duce la:

 - Pierderea unor active valoroase care ar putea fi utilizate în proiecte de interes public.
- Lipsa de transparență și de responsabilitate în gestionarea patrimoniului public.
- Posibile riscuri de privatizare necontrolată a bunurilor municipale.
- Pentru a proteja interesele comunității, este recomandabil ca metodologia să păstreze criterii clare și riguroase, care să asigure că vânzarea imobilelor se face numai după o analiză detaliată și cu acordul tuturor părților implicate în administrarea patrimoniului public.
 

PRECIZĂRI:
 
Legea 190 din 2018, la articolul 7, menţionează că activitatea jurnalistică este exonerată de la unele prevederi ale Regulamentului GDPR, dacă se păstrează un echilibru între libertatea de exprimare şi protecţia datelor cu caracter personal.

Informațiile din prezentul articol sunt de interes public și sunt obținute din surse publice deschise.


 
Citește și:

Toate vânzările de bunuri proprietate privată a Constanţei se vor realiza doar cu aprobarea Consiliului Local Municipal