Datoriile la întreținere se prescriu după trei ani Ce opțiuni au asociațiile de proprietari și ce cheltuieli pot fi recuperate

Proprietarii de apartamente care acumulează restanțe la cotele de întreținere pot scăpa de plată dacă asociația de proprietari nu întreprinde demersuri legale pentru recuperarea sumelor într-un interval determinat. În lipsa unor prevederi speciale în legislația dedicată condominiilor, datoriile la bloc sunt supuse termenului general de prescripție prevăzut de Codul Civil, respectiv trei ani.

Regimul juridic al datoriilor și prescripția extinctivă

Cadru legal aplicabil este definit de Codul Civil (Legea nr. 287/2009), care stabilește la articolul referitor la prescripția extinctivă un termen general de trei ani, valabil în toate situațiile în care o lege specială nu dispune altfel.

Deoarece Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari nu conține un termen derogatoriu, datoriile locatarilor se supun acestei norme generale. Prin urmare, dacă comitetul executiv sau administratorul nu acționează în instanță restanțierul în termen de 36 de luni de la data scadenței fiecărei cote lunare de întreținere, dreptul de a obține executarea silită se stinge, iar sumele neîncasate pot fi trecute la pierderi de către asociație.

Aceeași regulă de trei ani se aplică și datoriilor pe care asociația le are față de furnizorii de utilități (apă, canalizare, salubritate, energie termică). În practică însă, companiile de utilități acționează mult mai rapid, deconectând serviciile sau acționând asociația în judecată înainte de împlinirea termenului critic.

Ce tipuri de cheltuieli pot genera restanțe

Potrivit Legii 196/2018, cheltuielile asociației reprezintă sumele destinate exploatării, reparării sau întreținerii proprietății comune, precum și asigurării serviciilor de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual. Ele se repartizează pe lista de întreținere în funcție de mai multe criterii:

• Cheltuieli pe număr de persoane: destinate serviciilor al căror consum variază în funcție de numărul locatarilor (ex. consumul de energie electrică pentru spațiile comune, curățenia, funcționarea ascensorului).

• Cheltuieli pe consumuri individuale: stabilite pe baza contoarelor sau repartitoarelor montate în apartamente (apă rece, apă caldă, căldură).

• Cheltuieli pe cota-parte indiviză: calculate proporțional cu suprafața utilă a fiecărui apartament (lucrări de reabilitare, repararea acoperișului, subsolului sau Casei scării).

• Cheltuieli pe beneficiari: aferente unor servicii individuale gestionate financiar prin intermediul asociației.

• Cheltuieli pe consumatori tehnici și de altă natură: legate de funcționarea sistemelor comune ale clădirii.

Participarea obligatorie la fondurile asociației și exceptările de la plată

Legislația în vigoare stipulează că niciun proprietar nu poate fi exceptat automat de la plata cheltuielilor comune ale imobilului. Scutirile punctuale — cum ar fi neplata energiei electrice pentru lift de către locatarii de la parter — pot fi adoptate exclusiv prin hotărârea adunării generale și cu respectarea normelor specifice aprobate de proprietari.

De asemenea, proprietarii au obligația legală de a contribui la constituirea a două fonduri obligatorii:

1. Fondul de rulment: destinat asigurării lichidităților necesare pentru efectuarea plăților curente către furnizori înainte de încasarea listelor lunare de întreținere.

2. Fondul de reparații: utilizat exclusiv pentru lucrări de întreținere, consolidare, modernizare și reparație ale părților comune ale condominiului.

Dacă un proprietar refuză achitarea cotelor de întreținere sau a contribuțiilor la aceste fonduri, asociația de proprietari are la dispoziție pârghii legale — de la acționarea în instanță scutită de taxă de timbru, până la înscrierea ipotecii imobiliare legale asupra apartamentului debitorului — condiția fiind ca aceste demersuri să fie inițiate în interiorul termenului legal de trei ani.