Curtea de Apel Constanța Blocul „cu cinci etaje” din Mamaia Nord, declarat ilegal. Justiția a anulat toate autorizațiile emise de Primăria Năvodari

Victoria aparține Prefectului Județului Constanța, care, în exercitarea tutelei administrative și în urma unui control riguros al Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC), a atacat în instanță actele prin care o clădire ce trebuia să aibă doar două etaje s-a transformat, „din pix”, într-una cu cinci niveluri.

Schema etajului „tehnic” și a supraetajării de 20%

Instanța de fond (Tribunalul Constanța), a cărei soluție a rămas acum definitivă, a demontat mecanismul prin care regimul de înălțime a fost depășit flagrant.

Deși Planul Urbanistic General (PUG) al orașului Năvodari impunea în zona respectivă un regim maxim de P+2E, Primăria a autorizat inițial un imobil P+2E+Spații Tehnice. Ulterior, beneficiarul a solicitat și obținut o a doua autorizație pentru supraetajare cu încă un nivel (în limita de 20% prevăzută de Legea 50/1991), plus un alt „spațiu tehnic” deasupra acestuia.

Judecătorii au tranșat dur această practică:

• Etajul tehnic este tot etaj: Instanța a reținut că un nivel denumit „tehnic” trebuie calculat la numărul de niveluri supraterane. În realitate, imobilul a ajuns să aibă 5 niveluri (parter + 4 etaje), deși legea locală permitea doar 3 (parter + 2 etaje).

• Falsul spațiu tehnic: Magistrații au observat că în planurile depuse nu exista nicio detaliere a instalațiilor care să justifice un etaj tehnic, acesta fiind identic cu etajele de locuințe.

Vecinii, lăsați fără lumină: Încălcarea Codului Civil

Un alt motiv grav de nelegalitate reținut de instanță a fost nerespectarea distanțelor față de limitele de proprietate. Judecătorii au constatat că balcoanele clădirii au fost autorizate la o distanță de mai puțin de 2 metri față de vecini (ajungând chiar sub 1 metru), încălcând astfel dreptul la vedere și intimitate prevăzut de Codul Civil (art. 615). Dezvoltatorul nu a putut prezenta acordul notarial al vecinilor pentru această derogare.

Documentație incompletă și avize lipsă

Controlul ISC a scos la iveală faptul că autorizațiile au fost emise „pe încredere”, lipsind avize obligatorii, cum ar fi:

1. Avizul Statului Major General: Obligatoriu pentru orice construcție situată la mai puțin de 2 km de linia țărmului.

2. Avizul Comisiei Tehnice de Circulație.

3. Angajamentul de plantare a pomilor, impus de hotărârile locale.

Cine este beneficiarul XTC SRL?

Firma implicată în acest scandal, XTC SRL, deținută de Alexandru Malcea, a înregistrat o evoluție financiară care ridică semne de întrebare. În anul 2024, deși figurează cu un singur angajat, societatea a raportat o cifră de afaceri de peste 2,8 milioane de lei, marcând o creștere colosală de 928% față de anul precedent.

Efectele deciziei: Ce urmează pentru construcție?

Prin decizia definitivă de ieri, toate actele care stau la baza imobilului (Certificatele de Urbanism nr. 693/2021 și nr. 39/2022, respectiv Autorizațiile de Construire nr. 571/2021 și nr. 330/2022) sunt anulate.

Din punct de vedere juridic, construcția devine acum una fără forme legale. Această decizie deschide calea către solicitarea de desființare a lucrărilor nelegal executate, reprezentând un semnal dur dat de justiție administrației locale din Năvodari cu privire la modul în care sunt autorizate proiectele imobiliare în zona de coastă.