Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar

La inceputul anului 2008, toti specialistii se intreceau in predictii optimiste in ceea ce priveste cresterea preturilor apartamentelor, cei mai pesimisti indicand doar o incetinire a ritmului de crestere a acestora. Investitorii anuntau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaseau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul constructiilor avea de departe cea mai importanta dinamica de crestere dintre toate sectoarele economice.

In doar sase luni insa, situatia s-a schimbat radical, piata incepand initial sa gafaie iar mai apoi sa se blocheze complet. Cum s-a ajuns aici? Pentru a intelege ce s-a intamplat, trebuie sa apelam la istorie.

Incepand cu anul 2000, pretul apartamentelor a inceput sa creasca dupa ce in anii precedenti au evoluat oarecum liniar, fara mari variatii de la un an la altul. In anul respectiv, pretul mediu al unei garsoniere in Bucuresti se situa in jurul a 6000 de dolari, respectiv 6500 de euro (sursa), salariul mediu net lunar se situa la 107 eur (2.139.138 lei vechi) deci pretul unei garsoniere era echivalent cu 61 de salarii medii nete. Opt ani mai tarziu, aceasi garsoniera valora 70.000 de euro in timp ce salariul mediu net a crescut la 350 de euro (1300 ron), raportul pret/venit crescand de la echivalentul a 61 de salarii la echivalentul a 200 de salarii ceea ce inseamna ca romanul mediu trebuie sa isi economiseasca tot salariul timp de 17 ani pentru a isi cumpara o garsoniera. In acesti opt ani, preturile medii ale apartamentelor au crescut cu 1000%+ in timp ce veniturile au crescut cu doar 330%, creand astfel o prapastie uriasa intre preturile locuintelor si puterea de cumparare a populatiei.

In ceea ce priveste chiriile, daca in 2000 in Bucuresti o garsoniera se inchiria in medie cu 80 de euro (75% din salariul mediu), in 2008 chiria ajungea la 350 de euro (egala cu salariul mediu), deci corelatia chirii/venit este mult mai stransa decat cea preturi/venit. Din punctul meu de vedere, evolutia chiriilor reflecta cel mai bine modul in care evolueaza si puterea de cumparare intr-o tara - in SUA spre ex., indicele de corelatie dintre evolutia chiriilor si evolutia venitului se situeaza in jurul a 99% (sursa)

O alta modalitate de a compara preturile imobilelor din diferite tari prin prisma puterii de cumparare este aceea de a raporta pretul pe metru patrat la PIB-ul pe locuitor. In anul 2007, o agentie imobiliara solvena a realizat un studiu (Romania nu a fost inclusa) prin care a comparat costul mediu al unui apartament de 60 metri patrati si cu o vechime de 20 de ani, amplasat la 15 minute de centrul orasului (au fost considerate doar capitalele tarilor). Raportand preturile apartamentelor la PIB per capita, au rezultat urmatoarele valori: in Varsovia, un polonez isi poate cumpara 9 m2 de locuinta pe an, solvenul 9,2 m2 in Ljubljana in timp ce capitalele Europei de vest sunt mult mai ieftine - Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9). Deducem de aici ca in Europa de Est, pretul imobilelor raportat la puterea de cumparare este cel putin de doua ori mai mare decat pretul celor din vest (sursa).

Folosind acelasi raport, am calculat ca la un PIB de 130 de miliarde de euro si un pret mediu in Bucuresti de 1500 de euro pe metru patrat, un roman isi poate cumpara in fiecare an aproximativ 4 metri patrati de locuinta. Comparand aceasta cifra cu cea aferenta Berlinului spre exemplu, vedem ca preturile imobilelor in Romania sunt de cel putin patru ori mai mari decat cele din capitala Germaniei.

Dar care au fost motivele cresterii accelerate a preturilor in ultimii opt ani? Din punctul meu de vedere, principalele cauze sunt urmatoarele:

• evolutia extrem de slaba a sectorului constructiilor intre anii 1990-2005, perioada in care numarul apartamentelor date in folosinta a fost extrem de mic, ceea ce a creat o tensiune in piata avand in vedere ca numarul celor care aveau bani sa isi cumpere un apartament crestea mai repede decat numarul apartamentelor livrate, constructorii nemaiputand tine pasul cu explozia consumului. Aceasta stare de fapt a generat o concurenta intre cumparatori, piata fiind practic una a vanzatorilor;
• Aparitia speculatorilor investitorilor straini, in special fonduri de investitii, care cumparau apartamente la kilogram in speranta ca preturile vor exploda. In ultimii ani, numarul apartamentelor noi livrate pe piata nu a depasit 10.000 anual, dintre care mai mult de jumatate au fost cumparate de catre aceste fonduri, romanilor neramanandu-le altceva de facut decat sa se lupte pentru cele cateva mii ramase;
• Profitul absolut uluitor pe care dezvoltatorii il incorpotau in pret, profit care in unele cazuri depasea 100% (cunosc pe cineva in Timisoara care in 2007 mi-a spus ca daca nu castiga cel putin 100% nu se apuca de lucru);
• Producatorii de materiale de constructii - in special cei trei mari de pe piata cimentului - nu faceau fata comenzilor si din acest motiv, vindeau marfa in primul rand celui care platea mai bine;
• Cresterea pretului terenurilor pana la un nivel la care o investitie imobiliara nu se mai justifica din punct de vedere economic;
• Exploxia creditarii - bancile puneau la dispozitia clientilor bani din ce in ce mai ieftini si mai usor de obtinut.

In toata aceasta perioada, cresterea preturilor a fost intretinuta si de specialistii in domeniu, specialisti care justificau o asemenea evolutie prin cresterea puterii de cumparare a romanilor, insa o aceasta explicatie nu sta in picioare daca ne uitam la dinamica raportului pret/venit aferent ultimilor 8 ani. Privind acest raport, era clar inca din 2005-2006 ca ne aflam in plin bubble imobiliar iar spargerea acestuia nu era decat o problema de timp.

Unde ne aflam acum? Citesc aici despre cel mai mare esec de pana acum al unei companii imobiliare pe piata romaneasca, situatie care ma face sa ma gandesc la modul in care aceste companii doreau sa investeasca in RO: incropeau un proiect, puneau in vanzare apartamentele fara sa sape nici un metru cub de pamant (cei mai sofisticati gaseau rapid finantare bancara pentru inceperea lucrarilor) iar in momentul in care vindeau 20-25% dintre apartamente - eventual toate unor speculatori investitori straini - se apucau de constructie. In acest mod, practic lucrau doar cu banii clientilor, singurele investitii fiind cele in achizitia pamantului, asta in cazul in care proprietarul pamantului nu se asocia cu investitorul.

Acum, confruntati cu lipsa cumparatorilor, multe dintre companiile care utilizau schema de mai sus se afla in situatia de a nu mai avea bani pentru continuarea lucrarilor, astfel incat sunt convins ca acest „faliment" nu va fi decat primul dintr-un sir lung de falimente care vor avea loc in urmatorii doi ani.

Perioada urmatoare va aduce o reasezare a pietei, profiturile vor scadea vertiginos iar jocurile vor fi facute in primul rand de catre dezvoltatorii care pot livra imobile cu un raport pret/calitate in linie cu asteptarile consumatorilor.

Parerea mea legata de evolutia in 2009 a preturilor imobilelor mi-am expus-o aici, pe termen lung insa (5-10-15 ani), este evident faptul ca raportul pret/venit va tinde sa il egaleze pe cel din economiile dezvoltate. Puteti vedea in tabelul de mai jos valorile acestui raport in SUA, Germania si UK:

                               sursa 1, 2, 3

Din pacate, pentru Romania nu putem calcula un astfel de raport in cauza lipsei datelor oficiale in ceea ce priveste pretul mediu al unei locuinte. Institutului National de Statistica i-au trebuit 18 ani de democratie pentru a porni acest proiect si doar de la 1 ianuarie 2010 vom afla care este acest pret mediu. Luand insa in considerare un venit mediu lunar de 350 eur si un raport pret/venit mediu de 97, pretul unui imobil in RO ar trebui sa se situeze in jurul a 34.000 de euro.

Insa, indiferent care va fi cifra comunicata de catre INSSE in 2010, un lucru este sigur: anul 2008 a reprezentat sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar romanesc. 

Nota: datele statistice sunt luate de pe site-ul INSSE iar cursul valutar este cel mediu comunicat de catre BNR pentru 2000 respectiv 2008

Sursa: http://khris.ro/