Mai puține tranzacții și ipoteci în Constanța. Cum a evoluat piața imobiliară în prima jumătate din 2026

La jumătatea anului 2026, piața imobiliară din Constanța oferă o imagine mai clară decât cea pe care o puteam obține analizând separat primele luni ale anului, conform unei analize a agentului imobiliar George Vasile.

Potrivit datelor ANCPI, în județul Constanța au fost înregistrate 11.514 tranzacții imobiliare în perioada ianuarie–iunie 2026, față de 13.691 în aceeași perioadă din 2025.

Rezultatul înseamnă o scădere de 15,9% în primul semestru.

Comparația cu România este relevantă: la nivel național, numărul tranzacțiilor a scăzut în aceeași perioadă cu aproximativ 5,6%, de la 288.886 la 272.657.

Prin urmare, în primul semestru din 2026, județul Constanța a înregistrat o contracție a volumului tranzacțiilor mai accentuată decât piața națională.

Totuși, scăderea numărului de tranzacții nu trebuie confundată automat cu o scădere a prețurilor. Datele publicate de Banca Națională a României arată că piața rezidențială trebuie analizată simultan din perspectiva cererii, ofertei, accesibilității și finanțării.

În luna iunie 2026 au fost înregistrate 2.074 tranzacții în județul Constanța, comparativ cu 2.215 în iunie 2025.


În municipiul Constanța au fost înregistrate 703 tranzacții în iunie 2026.

În primul semestru din 2026, tranzacțiile au scăzut cu 15,9% în județul Constanța, față de -5,6% la nivel național. Ipotecile înscrise în județ au scăzut cu 24,1%. Sursa: ANCPI. Prelucrare: George Vasile.Primul semestru 2026: tranzacțiile din județul Constanța scad cu 15,9%

Privind primele șase luni cumulat, diferența față de anul trecut devine semnificativă.

În perioada ianuarie–iunie 2025, în județul Constanța au fost înregistrate 13.691 tranzacții. În aceeași perioadă din 2026, numărul acestora a coborât la 11.514.


Diferența este de 2.177 tranzacții, respectiv -15,9%.

Evoluția lunară arată însă că această contracție nu s-a produs uniform.

Ianuarie și februarie au fost cele mai slabe luni în comparație cu 2025. În martie, diferența s-a redus, iar aprilie a adus o creștere anuală de aproximativ 16%. Mai a fost apropiată de nivelul anului anterior, iar iunie a revenit pe scădere anuală.

Această evoluție este importantă deoarece arată că rezultatul de la jumătatea anului nu poate fi explicat doar prin ceea ce s-a întâmplat în ultimele săptămâni. O parte importantă a deficitului de tranzacții s-a acumulat încă de la începutul anului.

În județul Constanța au fost înregistrate 11.514 tranzacții în perioada ianuarie–iunie 2026, față de 13.691 în aceeași perioadă din 2025: -15,9%. 

La nivel național, în primele șase luni din 2026 au fost înregistrate 272.657 tranzacții, comparativ cu 288.886 în aceeași perioadă din 2025.

Scăderea este de aproximativ 5,6%.

În județul Constanța, scăderea a fost de 15,9%.

Diferența de aproximativ 10 puncte procentuale arată că, din perspectiva volumului de tranzacții, piața constănțeană a evoluat mai slab decât piața națională în primul semestru.

Privind însă seria mai lungă 2019–2026, rezultatul trebuie interpretat în context. Volumele de tranzacționare au fluctuat semnificativ de la un an la altul, ceea ce face mai utilă analiza unei perioade extinse decât concluziile construite dintr-o singură lună.

România a înregistrat 272.657 tranzacții în primul semestru din 2026, cu 5,6% mai puține decât în S1 2025.

Iunie 2026: județul Constanța rămâne sub nivelul de anul trecut

În iunie 2026, în județul Constanța au fost înregistrate 2.074 tranzacții imobiliare, față de 2.215 în iunie 2025.

Diferența anuală este de aproximativ -6,4%.

Față de luna mai 2026, când au fost înregistrate 2.041 tranzacții, iunie a adus însă o creștere de aproximativ 1,6%.

Avem astfel două perspective diferite asupra aceleiași luni: o ușoară creștere față de mai, dar un volum încă inferior celui din iunie 2025.

În iunie 2026 au fost înregistrate 2.074 tranzacții în județul Constanța, față de 2.215 în iunie 2025: -6,4%.

La nivel național, situația din iunie a fost diferită.

România a înregistrat 51.808 tranzacții în iunie 2026, comparativ cu 49.193 în iunie 2025, ceea ce înseamnă o creștere anuală de aproximativ 5,3%.

Prin urmare, în luna iunie apare din nou o divergență între evoluția județului Constanța și cea a pieței naționale.

La nivel național, tranzacțiile imobiliare au crescut cu 5,3% în iunie 2026 față de iunie 2025.

Municipiul Constanța: 703 tranzacții în iunie

Este important să separăm datele pentru județul Constanța de cele pentru municipiul Constanța.

În municipiu au fost înregistrate:

• ianuarie: 365 tranzacții
• februarie: 613
• martie: 999
• aprilie: 925
• mai: 764
• iunie: 703.

În total, acestea însumează 4.369 tranzacții în primele șase luni din 2026.

În iunie, municipiul Constanța a înregistrat 703 tranzacții, față de 764 în mai 2026 și 734 în iunie 2025.

Rezultatul reprezintă o scădere de aproximativ 8,0% față de mai și de aproximativ 4,2% față de iunie 2025.

Evoluția tranzacțiilor imobiliare în municipiul Constanța în primele șase luni din 2026. Iunie: 703 tranzacții.

Ipotecile înscrise în județul Constanța scad cu 24,1%

Un alt indicator care merită urmărit este evoluția ipotecilor înscrise.

În perioada ianuarie–iunie 2026 au fost înregistrate în județul Constanța 7.082 ipoteci, comparativ cu 9.326 în aceeași perioadă din 2025.

Scăderea este de aproximativ 24,1%.

Aceasta este mai mare decât reducerea de 15,9% observată în cazul tranzacțiilor.

Este necesară însă o precizare metodologică: numărul ipotecilor înscrise în evidențele ANCPI nu este echivalent cu numărul locuințelor cumpărate prin credit ipotecar. O ipotecă poate avea la bază operațiuni juridice și financiare diferite, astfel încât cele două serii nu trebuie confundate.

Indicatorul rămâne însă relevant pentru urmărirea activității de finanțare garantată cu proprietăți imobiliare.

În județul Constanța au fost înscrise 7.082 ipoteci în perioada ianuarie–iunie 2026, față de 9.326 în aceeași perioadă din 2025: -24,1%. Numărul ipotecilor înscrise nu este echivalent cu numărul locuințelor cumpărate prin credit.

Ce spune BNR despre piața rezidențială?

Raportul asupra stabilității financiare publicat de Banca Națională a României în 2026 adaugă un context important datelor ANCPI.

La nivel național, BNR indică pentru trimestrul I 2026 o reducere anuală a cererii pentru cumpărarea de proprietăți rezidențiale de aproximativ 5%, concomitent cu o reducere mult mai puternică, de aproximativ 24%, a ofertei de proprietăți listate pentru vânzare.

Această combinație este esențială pentru interpretarea pieței.

Mai puține tranzacții nu înseamnă automat prețuri mai mici atunci când și oferta disponibilă este limitată.

În trimestrul IV 2025, prețurile locuințelor din România au crescut nominal cu 6,7% anual, potrivit datelor analizate de BNR. Ajustate cu inflația, acestea au înregistrat însă o variație reală de aproximativ -2,6%.

Locuințele existente au înregistrat o creștere nominală de aproximativ 7,1%, iar locuințele noi de aproximativ 6,0%.

Aceste valori sunt indicatori naționali și nu trebuie interpretați drept evoluții ale prețurilor din Constanța.

Constanța și problema accesibilității locuințelor

Unul dintre cei mai relevanți indicatori locali din raportul BNR privește raportul dintre prețurile locuințelor și veniturile populației.

Conform metodologiei BNR, în 2025 perioada necesară pentru achiziția fără finanțare bancară a unui apartament standard cu două camere era de aproximativ 7,9 ani la nivel național.

În București, indicatorul era de aproximativ 6,8 ani.

În Constanța, acesta ajungea la aproximativ 12 ani, unul dintre cele mai ridicate niveluri dintre centrele regionale analizate.

Indicatorul BNR privind accesibilitatea locuințelor: aproximativ 12 ani în Constanța, 7,9 ani la nivel național și 6,8 ani în București. 

Indicatorul nu înseamnă că un cumpărător obișnuit poate achiziționa efectiv un apartament în 12 ani și nici nu reprezintă durata unui credit ipotecar.

Este un indicator standardizat de accesibilitate calculat de BNR, util pentru comparația dintre venituri și prețurile locuințelor.

Pentru Constanța, diferența față de media națională arată că accesibilitatea locuințelor este mai redusă, raportat la metodologia și datele utilizate de BNR.

Acest lucru poate reprezenta o constrângere importantă pentru piață, dar nu demonstrează singur nici că locuințele din Constanța sunt supraevaluate, nici că prețurile urmează să scadă.

Mai puține tranzacții înseamnă prețuri mai mici?

Nu neapărat.

Aceasta este probabil cea mai importantă distincție în analiza pieței imobiliare din 2026.

Datele ANCPI măsoară activitatea de tranzacționare. Ele nu reprezintă un indice al prețurilor locuințelor din Constanța.

În același timp, datele BNR arată că, la nivel național, reducerea cererii a fost însoțită de o contracție și mai mare a ofertei listate.

Prin urmare, evoluția prețurilor trebuie analizată separat de evoluția numărului de tranzacții.

Pentru o eventuală presiune descendentă semnificativă asupra prețurilor ar trebui urmărite simultan mai multe elemente: volumul tranzacțiilor, oferta efectiv disponibilă, timpul necesar vânzării, diferența dintre prețul solicitat și cel tranzacționat, costul finanțării și veniturile cumpărătorilor.

Ce înseamnă pentru cumpărători?

Pentru cumpărători, datele din primul semestru indică o piață în care selecția proprietății și disciplina de preț devin tot mai importante.

Scăderea volumului tranzacțiilor poate crea oportunități de negociere în anumite situații, în special pentru proprietățile care stau mult timp în piață sau sunt poziționate incorect din punct de vedere al prețului.

Datele agregate nu permit însă concluzia că toate proprietățile din Constanța pot fi cumpărate cu discount sau că prețurile vor scădea uniform.

Zona, starea proprietății, oferta concurentă, documentația și situația concretă a vânzătorului rămân determinante.

Ce înseamnă pentru vânzători?

Pentru proprietari, scăderea numărului de tranzacții înseamnă că strategia de poziționare în piață devine mai importantă.

Într-o piață cu lichiditate mai redusă, diferența dintre un preț fundamentat și unul stabilit exclusiv prin comparație cu alte anunțuri poate influența semnificativ timpul necesar vânzării.

Numărul mai mic de tranzacții nu demonstrează că proprietățile trebuie vândute mai ieftin în mod automat. Arată însă că există mai puține tranzacții finalizate, ceea ce face analiza proprietății și a concurenței directe mai importantă.

Perspectiva lui George Vasile

„La jumătatea anului, indicatorul pe care îl consider cel mai relevant este evoluția cumulată. Județul Constanța este la -15,9% față de primul semestru din 2025, în timp ce România este la -5,6%.

În același timp, BNR arată că accesibilitatea locuințelor este o problemă importantă în Constanța, unde raportul dintre preț și venit ajunge la aproximativ 12 ani.

Aceste date trebuie citite împreună. Piața tranzacționează mai puțin, dar acest lucru nu înseamnă automat că prețurile vor scădea. Pentru a înțelege direcția pieței trebuie urmărite simultan tranzacțiile, oferta disponibilă, accesibilitatea și finanțarea” - George Vasile.

Concluzie

Primul semestru din 2026 conturează o piață imobiliară constănțeană cu o lichiditate mai redusă decât în anul precedent.

11.514 tranzacții în județul Constanța și o scădere de 15,9% față de S1 2025 reprezintă principalul indicator al perioadei.

Scăderea este semnificativ mai mare decât cea de aproximativ 5,6% înregistrată la nivel național.

În paralel, numărul ipotecilor înscrise în județ s-a redus cu 24,1%, iar indicatorul BNR privind raportul dintre preț și venit situează Constanța la aproximativ 12 ani.

Totuși, aceste date nu sunt suficiente pentru a concluziona că piața intră într-un ciclu generalizat de scădere a prețurilor.

Următoarele luni vor trebui analizate în special prin relația dintre volumul tranzacțiilor, oferta disponibilă, prețuri, accesibilitate și finanțare.

Acestea sunt variabilele pe care le voi urmări în continuare în seria lunară „Analiza Pieței Imobiliare Constanța 2026”.

Întrebări frecvente

Cu cât au scăzut tranzacțiile imobiliare în Constanța în 2026?

În județul Constanța au fost înregistrate 11.514 tranzacții în perioada ianuarie–iunie 2026, față de 13.691 în aceeași perioadă din 2025. Scăderea este de aproximativ 15,9%.

Câte tranzacții au fost în municipiul Constanța în iunie 2026?

În municipiul Constanța au fost înregistrate 703 tranzacții în iunie 2026.

Scad prețurile apartamentelor în Constanța?

Scăderea numărului de tranzacții nu demonstrează automat o scădere a prețurilor. Datele ANCPI utilizate în această analiză măsoară tranzacțiile, nu evoluția prețurilor locuințelor din Constanța.

Sunt locuințele din Constanța mai greu accesibile raportat la venituri?

Conform indicatorului utilizat de BNR, raportul preț/venit pentru un apartament standard cu două camere era de aproximativ 12 ani în Constanța, comparativ cu 7,9 ani la nivel național. Indicatorul arată o accesibilitate mai redusă în Constanța conform metodologiei BNR.

Scăderea ipotecilor înseamnă că s-au acordat cu 24,1% mai puține credite ipotecare?

Nu. Datele ANCPI privind ipotecile înscrise nu sunt echivalente cu numărul creditelor ipotecare utilizate pentru cumpărarea locuințelor. Cele două concepte trebuie analizate separat.

Metodologie și surse

Datele privind tranzacțiile și ipotecile provin din statisticile ANCPI și au fost centralizate pentru perioada ianuarie–iunie 2019–2026.

Datele privind piața rezidențială, accesibilitatea, oferta și finanțarea provin din Raportul asupra stabilității financiare – iunie 2026, publicat de Banca Națională a României.

Raportul BNR utilizează informațiile disponibile până la 12 iunie 2026. Din acest motiv, datele ANCPI sunt utilizate pentru analiza integrală a lunii iunie, iar raportul BNR este utilizat pentru contextul structural al pieței.

Datele pentru județul Constanța și cele pentru municipiul Constanța sunt prezentate separat.




Citește și:
Primăria Constanța a emis o autorizație pentru ENB Medcom SRL, fiind vizată continuarea lucrărilor la un service auto