Instanţa obligă RAEDPP Constanţa să vândă un imobil unor chiriaşi. Cum s-a ajuns la această decizie

Pe rolul Judecătoriei Constanţa, la data de 16 iulie 219, s-a aflat soluţionarea cauzei civile privind pe reclamanţii B. S. şi B. I. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Constanţa prin Primar, Consiliul Local Constanţa şi Regia Autonomă de Exploatare a Domeniului Public şi Privat, având ca obiect legea nr. 112/1995.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că B. S. locuieşte în imobilul situat în Constanţa încă din anul 1980, în timp ce soţia sa locuieşte începând cu anul 1991. Prin contractul de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/30.01.1997 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. G., s-a convenit închirierea aceluiaşi spaţiu cu începere de la 01.01.1997 şi până la 01.05.1999. Acest contract a fost ulterior reînnoit conform OUG 40/1999, după cum rezultă chiar şi din menţiunile aplicate pe acesta. Prin contractul de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/15.06.2009 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. S., s-a convenit închirierea aceluiaşi spaţiu cu începere de la 15.06.2009 şi până la 20.05.2014.
Prin contractul de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/15.06.2009 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. S., s-a convenit închirierea aceluiaşi spaţiu cu începere de la 27.06.2014 şi până la 26.06.2019.

În vederea cumpărării acestui imobil, reclamanţii arată că au formulat către autorităţi mai multe cereri de vânzare, nesoluţionate favorabil până în prezent. Precizează că imobilul ce face obiectul prezentei cauze se află într-o clădire, care este ocupată de mai multe familii. Menţionează că au efectuat nenumărate lucrări de reparaţie şi întreţinere, investiţie, pentru a asigura utilizarea imobilului în condiţii civilizate.
Învederează reclamanta că imobilul în litigiu nu a făcut obiectul niciunui dosar de revendicare, nici pe dreptul comun şi nici în temeiul Legii 10/2001 sau a vreunui alt act normativ care prevederea posibilitatea restituirii proprietăţilor foştilor proprietari a imobilelor trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice.

Se susţine şi că demersurile reclamantei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a spaţiului au rămas fără rezultat, proprietarul imobilului, Municipiul Constanţa, prin reprezentanţii săi, prelungind orice finalizare pozitivă a cererii.
Având în vedere că termenul prevăzut la 14 din Legea 112/1995 a expirat cu mult timp în urmă, consideră reclamanţii că deţin calitatea de persoană îndreptăţită la vânzarea locuinţei pe care o deţine în prezent cu chirie şi îndeplineşte toate condiţiile prevăzute de art.9 din Legea 112/1995 pentru a putea solicita achiziţionarea acestuia, respectiv locuieşte în imobilul în litigiu chiar înainte de intrarea în vigoare a legii 112/1995, nu au dobândit sau înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu — Constanţa - nici aceasta, nici B. G. (decedat în prezent).

Pârâta RAEDPP Constanţa a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive şi pe fond, respingerea acţiunii reclamanţilor, ca nefondată.
Se invocă împrejurarea că nu există obligaţia actualului deţinător al imobilului de a vinde imobilele, care nu s-au restituit în natură, cu destinaţia de locuinţă, ci numai vocaţia, adică posibilitatea sau dreptul unităţii deţinătoare de a vinde imobilul, cu respectarea dreptului de preemţiune al chiriaşului.

RAEDPP Constanţa nu refuză înstrăinarea imobilului, iar dacă reclamanţii vor opta pentru cumpărarea imobilului în temeiul HCL nr. 62/2014 şi nu în baza Legii 112/1995, pârâta va proceda la instrumentarea dosarului în vederea vânzării, conform singurei proceduri de vânzare, pe care aceasta o are la dispoziţie, pentru înstrăinarea imobilelor, pe care le administrează, pârâta neavând competenţa de a încheia contracte de vânzare, conform Legii nr. 112/1995. Prin urmare, la data prezentei, RAEDPP Constanţa nu deţine nici acordul, nici vreo hotărâre de aprobare a Consiliului Local al Municipiului Constanţa de a vinde imobilul ce face obiectul prezentei cauze, în baza Legii 112/1995. Pe fond, se arată că dreptul de dispoziţie aparţine în exclusivitate proprietarului imobilului.
La data de 18 ianuarie 2018, pârâta RAEDPP Constanţa, face precizări, la care ataşează la dosarul cauzei Hotărârea Consiliului Local nr. 261/31.07.2017, cu care face dovada că RAEDPP Constanţa nu poate vinde către reclamant, locuinţa proprietatea Municipiului Constanţa, în temeiul legii 112/1995. Dată fiind HCL 261/2017 din data de 31.07.2017, pârâta RAEDPP Constanţa nu mai are mandat de a perfecţiona contracte de vânzare în numele şi pentru Municipiul Constanţa în temeiul legilor speciale.
Potrivit contractului de închiriere nr. xxxxx/01.05.1980 încheiat între B. G. şi RA Confort Uurban, contractului de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/30.01.1997 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. G., contractului de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/15.06.2009 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. S. (succesorul lui B. G.) contractului de închiriere înregistrat sub nr. xxxxx/18.07.2014 încheiat între RAEDPP Constanţa şi B. S., reclamanţii sunt chiriaşii imobilului situat în Constanţa, potrivit fişei locative ataşate contractului de închiriere respectiv construcţie în suprafaţa de 26,57 lei, dependinţă în suprafaţa de 10,33 mp, teren curte şi grădină în suprafaţă de 30,83 mp (din acte reieşind în total suprafaţa de teren de 67.63 mp sau 69,08, potrivit măsurătorilor efectuate pe teren de expert topograf potrivit planului de amplasament şi delimitare, avizat de OCPI astfel cum a fost precizat prin răspunsul la obiecţiuni şi răspunsul la obiecţiunile).
Conform art. 9 alin 1 din legea 112/1995 „Chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.”, iar conform art. 9 alin. (5) din acelaşi act normativ „Fac excepţie de la prevederile alin. 1 chiriaşii titulari sau membrii familiei lor - soţ, soţie, copii minori - care au dobândit sau au înstrăinat o locuinţă proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu”.
Totodată, potrivit art. 42 alin. (3) din Legea 10/2001 , (3) Imobilele cu destinaţia de locuinţe, prevăzute la alin. (1), pot fi înstrăinate potrivit legislaţiei în vigoare, chiriaşii având drept de preemţiune.

Imobilul în litigiu nu figurează ca fiind revendicat si nici notificat în temeiul Legii 10/2001, aşa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosarul cauzei. Totodată, din înscrisurile depuse la dosar rezultă că reclamanţii au formulat cerere de cumpărare a imobilului deţinut în calitate de chiriaşi, însă această cerere nu a fost soluţionată favorabil. În cadrul aceleiaşi cereri, reclamanţii au învederat că nu au înstrăinat sau dobândit o locuinţă după 01.01.1990 pe raza municipiului Constanţa.
Astfel, instanţa apreciază că în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de legea 112/1995 în ceea ce priveşte încheierea unui contract de vânzare-cumpărare între părţi cu privire la imobilul în litigiu.
În ceea ce priveşte susţinerile pârâtei RAEDPP Constanţa conform cu care legea instituie o posibilitate de a vinde si nu o obligaţie, nu pot fi reţinute de instanţă, întrucât dreptul chiriaşului de a cumpăra, aşa cum este enunţat prin textul de lege, nu este condiţionat de vreun acord din partea proprietarului imobilului, ci este un drept care poate fi exercitat liber si neîngrădit de către chiriaşi, simpla lor manifestare de voinţă de a cumpăra născând obligaţia pentru proprietar de a vinde.

De altfel, dacă legiuitorul ar fi lăsat la latitudinea proprietarului opţiunea vânzării sau nu a imobilului, ar fi golit de conţinut dispoziţiile normative enunţate.
În ceea ce priveşte posibilitatea dobânditorului construcţiei de a solicita şi de a obţine obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia trebuie menţionat că, de vreme ce îi este recunoscută această facultate legală, ea trebuie însoţită de un drept la acţiune pentru valorificarea acestuia, recurgându-se astfel la forţa coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare.
Referitor la natura juridică a dreptului de valorificat în astfel de condiţii, ea corespunde unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina, pentru ca astfel, dobânditorul construcţiei să dobândească şi terenul aferent în sensul avut în vedere de dispoziţiile art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 coroborate cu art. 26 alineat ultim din Legea nr. 112/1995.
Acest drept de creanţă se naşte pe data exercitării opţiunii legale de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcţiei.

Altminteri, refuzul unităţii administrativ-teritoriale de a înstrăina doar sub motiv că terenul se află în domeniul său privat şi ca atare, nu este obligată să-l vândă, nesocoteşte dispoziţia legală.
Prin urmare, instanţa constată că, pe fond cererea privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul format din construcţie şi terenul aferent construcţiei este întemeiată, reclamanţii având un drept de creanţă la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare, prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra întregului imobil.
În ceea ce priveşte preţul de achiziţionare al imobilului, instanţa reţine că pentru stabilirea acestui preţ a fost administrată proba cu expertiza judiciară imobiliară, concluziile expertului fiind acelea potrivit cărora preţul de vânzare al construcţiei este de 15.209 lei şi al suprafeţei de teren 66 mp.aferentă construcţiei este de 7300 lei.

Prin urmare, instanţa va admite acţiunea şi va obliga pârâţii să încheie contract de vânzare-cumpărare, în condiţiile Legii nr.112/1995, cu privire la imobilul situat în Constanţa, reprezentând spaţiul de locuit având suprafaţa de 26,57 m.p. şi teren aferent construcţiei în suprafaţă de 66 mp la un preţ stabilit, pentru construcţie de 15.209 lei şi pentru teren de 7.300 lei, astfel cum a fost identificat potrivit măsurătorilor efectuate pe teren de expert topograf potrivit planului de amplasament şi delimitare.