Cum au fost subevaluate terenurile din Dosarul Retrocedărilor din Constanţa. În rolul principal, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa

În motivarea Dosarului Retrocedărilor din Constanţa, judecătorii de la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a României descriu în amănunt cum au fost subevaluate terenurile din prezenta cauză! Magistraţii arată că terenurilor le-au fost aplicate corecţii negative, în unele cazuri, pentru restricţiile de folosinţă, poluare sonoră, lipsa utilităţilor, restricţii de folosinţă, inadecvarea suprafeţei ori pentru aspectul dezolant al vecinătăţilor.

Magistraţii de la Curtea Supremă arată în motivare că evaluarea terenurilor a fost una pur formală, în condiţiile în care valorile unora dintre terenurile ce urmau a fi atribuite fuseseră prestabilite, fiind cunoscute mai înainte de orice demersuri efectuate în vederea întocmirii rapoartelor de evaluare.
 

Şi un nespecialist putea să constate subevaluarea

Această situaţie, spun judecătorii, nu i se poate imputa doar inculpatului Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa, ci şi membrilor Comisiei de aplicare a Legii nr.10/2001 şi primarului municipiului Constanţa, care în documentele aprobate (referat şi dispoziţie) şi-au însuşit valorile terenurilor atribuite în procedura de soluţionare a notificării menţionate în rapoartele de evaluare întocmite de Dima Alin Horaţiu. Judecătorii mai arată că „analiza acestor rapoarte, care trebuia făcută atât de membrii Comisiei, cât şi de primarul municipiului Constanţa, permitea chiar şi unui nespecialist să constate subevaluarea unora dintre terenurile expertizate, în condiţiile în care, deşi lipseau reglementări urbanistice la data întocmirii rapoartelor, inculpatul K. (n.r. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat corecţii negative semnificative pentru restricţii de folosinţă inexistente“.
 

Inculpaţii erau familiarizaţi cu amplasamentele terenurilor

„În aceste condiţii, aşa cum a rezultat explicit din adresa comunicată ulterior Direcţiei Urbanism, destinaţia terenurilor a fost stabilită de evaluator şi de Comisia de aplicare a Legii nr.10/2001, ceea ce evidenţiază o dată în plus
responsabilitatea majoră a membrilor acesteia, dar şi a primarului municipiului Constanţa, care a aprobat referatul, pe care apoi şi-a întemeiat dispoziţia, în stabilirea valorii terenurilor atribuite. Mai mult, toţi cei implicaţi locuiau în Constanţa, astfel încât erau familiarizaţi cu amplasamentele terenurilor în discuţie, cu atât mai mult cu cât în cvasitotalitatea cazurilor acestea erau situate pe marile bulevarde, iar nu pe străzi lăturalnice“, potrivit motivării.

Exemple

În continuare, judecătorii de la Înalta Curte dau exemple concrete în ceea ce priveşte aplicarea corecţiilor.

Astfel, în ce priveşte terenul în suprafaţă de 4177,78 mp. (poziţia 6 din
dispoziţia nr.3750/2002), inculpatul K. (n.r. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat corecţii negative de 20% la valoarea unui teren martor „neidentificat exact, pentru restricţii de folosinţă şi de construire (neprobate în vreun fel, în lipsa unor reglementări urbanistice), precum şi pentru poluare (deşi terenul martor era situat, prin ipoteză, tot la bulevard, poluarea sonică fiind aşadar aceeaşi)“.

În cadrul metodei comparaţiei prin bonitare, pe lângă corecţii negative semnificative (30%) aplicate pentru restricţiile de folosinţă şi poluare sonoră, inculpatul a aplicat, spun magistraţii, corecţii pozitive mai mici pentru distanţa faţă de utilităţi, considerând că acestea sunt situate la 200-500 metri sau chiar peste 500 de metri, în condiţiile în care terenul în cauză era amplasat la intersecţia a două mari bulevarde din Constanţa, iar în imediata sa vecinătate erau construite blocuri.


Subevaluarea în acest caz a fost de 101.467 dolari (219.280 valoarea totală conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 117.813 valoarea totală stabilită de inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).

Corecţii negative de 65%

În privinţa terenului în suprafaţă de 1620,41 mp. (poziţia 10 din aceeaşi dispoziţie), inculpatul K. (n.r. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat corecţii negative de 65% în cadrul metodei comparaţiilor de piaţă, rezultate din lipsa utilităţilor, restricţiile de folosinţă, inadecvarea suprafeţei, poluarea sonoră şi starea terenului. Ca şi cazul în precedent, aceste corecţii negative conturează o situaţie neconformă cu realitatea, continuă judecătorii în motivarea deciziei, în condiţiile lipsei reglementărilor urbanistice, dar şi a poziţiei terenului de evaluat, amplasat chiar la bulevard, situaţie în care nu se poate vorbi despre lipsa utilităţilor.


În ce priveşte poluarea sonoră, fiind făcută o comparaţie cu un teren situat de asemenea la bulevard, aplicarea unei corecţii negative nu era justificată, conform magistraţilor. Subevaluarea în acest caz a fost de 57.508 dolari (73.712 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 16.204 valoarea totată stabilită de inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).
 

Aspect dezolant al vecinătăţilor şi poluarea sonoră

În ce priveşte terenul în suprafaţă de 12.320,96 mp. (poziţia 11 din aceeaşi dispoziţie) (...) subevaluarea în acest caz a fost de 1.165.689 dolari (1.412.108 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 246.419 valoarea totală stabilită de inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).
 

Teren cu deschidere la unul dintre cele mai importante bulevarde

În ce priveşte terenul în suprafaţă de 40.000,27 mp., situat pe bulevardul 1 Mai, care constituie ieşirea principală către Mangalia şi în imediata apropiere a magazinului Metro, subevaluarea s-a făcut îndeosebi în cadrul metodei comparaţiei prin bonitare, prin aplicarea unor corecţii negative totale de 45%, raportate la forma neregulată a terenului, restricţiile de folosinţă, aspectul dezolant al vecinătăţilor şi poluarea sonoră. Nici în acest caz, spun magistraţii, nu existau reglementări urbanistice care să justifice restricţiile de folosinţă, iar în privinţa aspectului vecinătăţilor, se constată că în cazul metodei comparaţiilor de piaţă, acest parametru a fost considerat de inculpat (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) ca fiind „acceptabil” şi a atras o corecţie pozitivă de 7%!


În ce priveşte poluarea sonoră, inculpatul a aplicat aleatoriu o corecţie negativă de 10%. Pe lângă corecţiile negative nejustificate, inculpatul K. (nr. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) nu a apreciat corespunzător poziţionarea faţă de utilităţi, în condiţiile în care, aşa cum s-a arătat, terenul avea deschidere la unul dintre cele mai importante bulevarde ale municipiului Constanţa, iar în imediata vecinătate era construit un important centru comercial. Subevaluarea în acest caz a fost de 872.651 dolari (1.173.453 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 300.802 valoarea totată stabilită de inculpatul K. (nr. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).

Teren situat pe malul lacului Siutghiol

În ce priveşte terenul în suprafaţă de 6.983,49 mp. (poziţia 14 din aceeaşi dispoziţie), situat pe malul lacului Siutghiol şi cu acces din bulevardul Mamaia, inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat în cadrul metodei comparaţiilor de piaţă corecţii negative totale de 55% pentru restricţii de folosinţă, destinaţie, lipsa unor utilităţi şi aspectul urbanistic al vecinătăţilor.

Corecţie negativă semnificativă nejustificată pentru restricţii de folosinţă inexistente

„Şi în acest caz sunt incidente aceleaşi considerente legate de lipsa unor reglementări urbanistice care să justifice corecţiile negative aplicate pentru restricţiile de folosinţă şi destinaţie, iar în ce priveşte aspectul „normal” al vecinătăţilor, acesta a atras o corecţie negativă, deşi terenul era situat chiar pe malul lacului Siutghiol, iar inculpatul a arătat în considerentele evaluării că se constată o cerere ridicată faţă de terenul analizat, zona fiind „într-o fază avansată de dezvoltare”. Mai mult, aşa cum se poate lesne constata, în cadrul metodei
comparaţiei prin bonitare, aspectul vecinătăţilor pentru acelaşi teren a fost apreciat „deosebit de favorabil”, ceea ce a şi atras un coeficient pozitiv, de 20.

Pe de altă parte, în cadrul acestei din urmă metode de evaluare, deşi terenul era situat pe bulevardul Mamaia, inculpatul a apreciat că instalaţiile sanitare sunt între 200 şi 500 de metri, aplicând o corecţie pozitivă mai mică decât se impunea faţă de situaţia din teren. Totodată, inculpatul K. (n.r. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat o corecţie negativă semnificativă nejustificată pentru restricţii de folosinţă inexistente.

Subevaluarea în acest caz a fost de 353.634 dolari (632.974 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 279.340 valoarea totală stabilită de inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa))“.
 

Teren în curtea spitalului

În ce priveşte terenul în suprafaţă de 809 mp. (poziţia 18 din aceeaşi dispoziţie), cu deschidere la bulevardul Tomis şi în imediata vecinătate a Spitalului Judeţean, se constată din nou că inculpatul a făcut abstracţie de
situaţia concretă a utilităţilor, apreciind că acestea fie nu există, fie sunt în zonă, deşi realitatea era alta, mai ales în condiţiile în care era situat practic în curtea unui spital, a cărui existenţă presupune instalaţii sanitare, termoficare, electricitate. La aceasta se adaugă aceeaşi corecţie negativă pentru restricţiile de
folosinţă, aplicate de altfel doar în cadrul metodei comparaţiei prin bonitare, în
condiţiile în care acelaşi teren a fost apreciat „fără restricţii” de folosinţă în cadrul celeilalte metode.


Subevaluarea în acest caz a fost de 54.207 dolari (143.197 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 88.990 valoarea totală stabilită de inculpatul K. (n.r. - Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).
 

Evaluatorul agreat de Primăria Constanţa ar fi procedat în mod deliberat la subevaluarea terenurilor

În fine, în ce priveşte terenul în suprafaţă de 14.781,87 mp., atribuit prin dispoziţia nr.577/2003, dincolo de împrejurarea că terenul martor este neidentificat, inculpatul K. (n.r. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa) a aplicat corecţii negative nejustificate, legate de accesul la drum (deşi nu era vorba despre „stradă”, ci chiar de D.N.2A), amplasarea terenului (considerată „satisfăcătoare”) şi adecvarea suprafeţei (considerată excedentară, deşi aceasta constituia mai degrabă un avantaj, având în vedere că terenul era situat în intravilan şi putea fi parcelat). Subevaluarea în acest caz a fost de 184.338 dolari (406.066 valoarea stabilită conform raportului de constatare, corectată de raportul de expertiză - 221.728 valoarea totală stabilită de inculpatul K. (nr. Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa)).


Concluzionând, aspectele prezentate, coroborate cu circumstanţele în care a întocmit rapoartele de evaluare (după ce valoarea terenurilor fusese deja stabilită), demonstrează, în opinia magistraţilor, că Dima Alin Horaţiu, evaluatorul agreat de Primăria Constanţa, a procedat „în mod deliberat la subevaluarea terenurilor pe care le-a avut de expertizat, contribuind cu intenţie la prejudicierea patrimoniului municipiului Constanţa“.


Dosarul Retrocedărilor din Constanţa a fost soluţionat definitiv de judecătorii Ioana Bogdan, Ioana Alina Ilie şi Ionuţ Mihai Matei, cel din urmă fiind fostul şef al Structurii de Securitate din cadrul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a României. În prezenta cauză au fost dictaţi 117 ani de închisoare. Cea mai mare pedeapsă a primit-o Radu Ştefan Mazăre, fostul primar al municipiului Constanţa, respectiv nouă ani de închisoare.


Citeşte şi:


Motivarea din Dosarul Retrocedărilor, secretizată Radu Mazăre a primit indicativul „P“. Nicuşor Constantinescu - „I“. Cine sunt „D1“, „Q“ şi „B1“


Din motivarea judecătorilor! Cum funcţiona asocierea constituită la nivelul Primăriei Constanţa în Dosarul Retrocedărilor


Povestea constănţenilor care i-au scris lui Mazăre şi le-a răspuns Făgădău Legea retrocedărilor - dosar soluţionat în şapte ani. „Alungaţi“ din Faleză Nord, împroprietăriţi în zona Baba Novac


Inculpaţii au tergiversat intenţionat judecata
De ce a mărit Înalta Curte pedepsele în Dosarul Retrocedărilor din Constanţa!


Radu Mazăre a ajuns la Înalta Curte!
Contestă pedeapsa primită în Dosarul Retrocedărilor din Constanţa